小區(qū)物業(yè)費到底應該怎么定？官方解答來了！

近日

湖北省住建廳等多部門發(fā)布

《關(guān)于進一步加強

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》

問答要點

? ? ? ?1.業(yè)主委員會能干啥？應該干啥？

? ? ? ?業(yè)主大會可根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，通過議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營收益支出、住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）使用決策權(quán)力。

? ? ? ?業(yè)主委員會應當督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議，對業(yè)主違規(guī)違約行為進行勸阻，指導業(yè)主配合相關(guān)部門積極參與社區(qū)治理。

? ? ? ?引導業(yè)主按時繳納物業(yè)服務(wù)費，探索定期在小區(qū)顯著位置公告業(yè)主繳費情況，對多次催交仍拖欠物業(yè)費、維修資金的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應措施進行催交，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過司法途徑解決。探索將惡意拖欠物業(yè)費、維修資金的行為納入個人信用記錄。

? ? ? ?2.誰來監(jiān)督、怎么監(jiān)督業(yè)主委員會？

? ? ? ?業(yè)主委員會應當定期召開會議，在決定物業(yè)管理有關(guān)事項前，應公開征求業(yè)主意見，報告社區(qū)黨組織和居民委員會并聽取其建議。

? ? ? ?社區(qū)（小區(qū)）黨組織要發(fā)揮群眾優(yōu)勢，指導業(yè)主委員會建立業(yè)主接待日、業(yè)主議事會等自治載體，定期組織業(yè)主代表評議業(yè)主委員會履職情況，結(jié)果作為業(yè)主委員會改選調(diào)整的重要依據(jù)。

? ? ? ?業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）查實后應責令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。

? ? ? ?業(yè)主委員會不依法履行職責，嚴重損害業(yè)主權(quán)益的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應指導業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。對業(yè)主委員會成員在履職中涉嫌違法犯罪的，司法部門應當依法嚴肅查處。

? ? ? ?3.如何對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效監(jiān)管？

? ? ? ?加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊信息部門共享，督促指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面落實物業(yè)管理“五大備案”制度，即物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)招投標、前期物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同等備案管理制度。

? ? ? ?引導業(yè)主委員會通過公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評機制，組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核、評價，結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘的重要依據(jù)，及時公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評價結(jié)果。對嚴重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責任人員，依法清出市場。

? ? ? ?4.老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)如何開展？

? ? ? ?按照“提升專業(yè)化物業(yè)、規(guī)范自治型物業(yè)、覆蓋棄管小區(qū)”的思路，逐步擴大物業(yè)管理覆蓋面。

? ? ? ?街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)要結(jié)合老舊小區(qū)改造，通過選聘市場化服務(wù)企業(yè)、成立公益性物業(yè)服務(wù)實體、引入社會資本管理等方式，引導居民因地制宜選擇物業(yè)服務(wù)模式，推動建立物業(yè)管理長效機制。

? ? ? ?鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項目周邊老舊小區(qū)。對暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，采取社區(qū)居委會托管、社會組織代管或居民自管等方式，逐步實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。

? ? ? ?5.物業(yè)服務(wù)收費誰來定？如何監(jiān)管？

? ? ? ?住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府定價，收費標準由價格主管部門會同同級住建主管部門制定并公布基準價及浮動幅度，建立動態(tài)調(diào)整機制。

? ? ? ?住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價格由市場競爭產(chǎn)生，實行市場調(diào)節(jié)。實行市場調(diào)節(jié)的物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

? ? ? ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費標準，引導業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整方式。鼓勵物業(yè)行業(yè)協(xié)會或通過委托第三方評估機構(gòu)監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費時參考。

? ? ? ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當落實“四公開”制度，在小區(qū)顯著位置公開物業(yè)服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容及標準、服務(wù)收費價格、報修方式等，通過網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。

? ? ? ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費項目以外的費用，對相關(guān)價格違法行為依法嚴厲查處。

? ? ? ?6.維修資金怎么使用？如何管理？

? ? ? ?探索新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金，購房人在辦理房屋交付使用手續(xù)前向開發(fā)建設(shè)單位交納該住宅專項維修資金。

? ? ? ?提高業(yè)主委員會在維修資金申請使用中的組織能力、決策能力和執(zhí)行能力。建立緊急維修事項清單，完善維修資金應急使用程序和代修程序，對符合條件的，依法落實應急維修和代修。加強維修資金工程的監(jiān)督管理，維修工程竣工后，應當公開維修資金使用額度，依法嚴肅查處工程造價、監(jiān)理、招標、質(zhì)量等違法違規(guī)行為。

來源：湖北省人民政府網(wǎng)、湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、湖北發(fā)布