土地增值稅啟動立法！對個人征稅可能性不大

       7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)；房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細(xì)信息，包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、經(jīng)我委備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實(shí)性承諾函》等。

       2018年至今，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越頻繁地落地，調(diào)控范圍從國內(nèi)發(fā)債向海外融資、信托等渠道擴(kuò)散。

       135家上市房企的負(fù)債總額正不斷增加，到2019年一季度，負(fù)債總計(jì)突破8.5萬億元；現(xiàn)金流為正的企業(yè)只有51家，占比僅為37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企發(fā)布了增發(fā)預(yù)案公告，數(shù)量相比2018年同期增長150%。

       “目前的政策是加強(qiáng)監(jiān)管，房企的正常融資不受影響，但對于大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助于未來房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長遠(yuǎn)發(fā)展”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次受到監(jiān)管的美元債其實(shí)并不是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，只是房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金多重管制下的一個板塊。

       20家房企負(fù)債超千億，新城控股排第六

       “為了強(qiáng)化市場約束機(jī)制，防范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記提出要求”，7月12日，國家發(fā)改委在上述通知中指出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定發(fā)行外債總體計(jì)劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等因素，有效防控外債風(fēng)險(xiǎn)。

       6月13日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在2019年陸家嘴論壇上表示，要防止房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占銀行信貸資源。

       到了7月，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，為加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；要求控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。

       如果從數(shù)據(jù)上來看，從2017年至今，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計(jì)一直在增加。

       Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，從2017年一季度至2017年底，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計(jì)分別達(dá)5.3萬億元、5.7萬億元、6.1萬億元、6.6萬億元，2018年一季度至2018年底，負(fù)債總計(jì)分別為6.9萬億元、7.4萬億元、7.9萬億元、8.2萬億元，而到了2019年一季度，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計(jì)突破8.5萬億元。

       從個股來看，2017年一季度時，負(fù)債合計(jì)超過千億的房地產(chǎn)企業(yè)共13家，分別是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、泛?？毓?、首開股份、陽光城、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)、金地集團(tuán)、華僑城A、中南建設(shè)。到了2018年一季度時，負(fù)債總計(jì)超過千億的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了16家，新增的三家分別是新城控股、華發(fā)股份和金科股份。而2019年一季度，則有20家企業(yè)負(fù)債超過千億，新增的四家企業(yè)是新湖中寶、金融街、藍(lán)光發(fā)展、大悅城。

       在過去的兩年中，135家房企中負(fù)債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口，其最新負(fù)債總計(jì)分別達(dá)到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。

       排行榜第六名則有變化。2017年一季度時，135家房企中負(fù)債總額第六的是泛?？毓桑?017年中報(bào)時就成了首開股份，到2018年中報(bào)時，新城控股取代首開股份成為負(fù)債第六的房地產(chǎn)企業(yè)，至今保持第六的位置。

       值得一提的是，盡管135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計(jì)和負(fù)債超千億企業(yè)都在增加，但房企的負(fù)債中位數(shù)出現(xiàn)了變化。

       從2017年一季度到2018年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債中位數(shù)一路增長，從2018年三季度開始，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債中位數(shù)下降。

       “目前的政策是加強(qiáng)監(jiān)管，房企的正常融資不受影響，但對于大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助于未來房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長遠(yuǎn)發(fā)展”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次受到監(jiān)管的美元債其實(shí)并不是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。

       張大偉表示，加強(qiáng)監(jiān)管的最直接影響，就是目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本相比于之前有所增加，特別是規(guī)模比較小的企業(yè)，融資成本明顯增加。因此，從今年二季度開始，房企的大額度融資將大量減少，房企搶地現(xiàn)象也將明顯減少，“特別是那些此前融資渠道較少的房企、負(fù)債率高企的房企、中小型房企等，融資難度和資金壓力將非常大”。

       流動資產(chǎn)下滑，不到4成房企現(xiàn)金流為正

       光大證券表示，隨著房地產(chǎn)“前端融資”業(yè)務(wù)進(jìn)行收緊，未來信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模將下降，同時項(xiàng)目融資操作也將更加規(guī)范。未來政策或?qū)⒏鶕?jù)執(zhí)行反饋情況進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)收緊態(tài)勢至少持續(xù)到四季度。“我們認(rèn)為，即便未來的政策尺度可能有所調(diào)整，但不會背離總體的調(diào)控基調(diào)。”

       至于房企的應(yīng)對方式，光大證券分析稱，除了放緩拿地節(jié)奏，減少資本開支，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)商還將提高周轉(zhuǎn)速度，加快銷售回款，減少對外部融資的依賴。值得注意的是，如果銷售不達(dá)預(yù)期，同時外部融資出現(xiàn)收緊，將導(dǎo)致房企的資金鏈出現(xiàn)壓力。

       房地產(chǎn)企業(yè)目前資金鏈?zhǔn)欠癯袎海?/strong>