重磅！取消預(yù)售制和公攤再被重提！孝感...

最近，熱度最高的無疑是兩會了，在3月7日，全國政協(xié)委員周世虹提交提案：

“建議取消商品房預(yù)售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房”。

這個(gè)提議也得到了大部分人的贊同。從留言中點(diǎn)贊最高的兩條可以看到，有接近6萬點(diǎn)贊支持取消期房預(yù)售制度和按套內(nèi)面積計(jì)算售價(jià)。

圖源：微博截圖

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2021年兩會再次提議：取消預(yù)售制和以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)

近年來，商品房預(yù)售和以建筑面積計(jì)價(jià)銷售備受爭議，引發(fā)社會各界高度關(guān)注。

商品房預(yù)售制度，俗稱“期房”。這一制度最早出現(xiàn)于香港，最初的宗旨是解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，以加快城市化進(jìn)程。1994年，內(nèi)地出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度。

“商品房預(yù)售和以建筑面積計(jì)價(jià)銷售的制度有其歷史背景，但不可否認(rèn)，其總體上違反市場交易規(guī)律，對購房人顯失公平。”

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為此，今年兩會期間，全國政協(xié)委員周世虹提交提案，建議實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房。

周世虹認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。

圖源：中國新聞網(wǎng)

“商品房預(yù)售制度已弊大于利，改商品房預(yù)售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成?！敝苁篮绫硎荆唐贩款A(yù)售制度，開發(fā)商將經(jīng)營成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購房者。

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先預(yù)付房款后交房，不僅讓購房者承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的資金成本，還會導(dǎo)致開發(fā)商挪用、占用資金等風(fēng)險(xiǎn)。

“由于公攤面積存在缺少限制性標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)商委托房產(chǎn)商測繪面積，容易產(chǎn)生暗箱操作等導(dǎo)致公攤面積無序增加和不斷上漲?！敝苁篮缃ㄗh，實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房制度。

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“以套內(nèi)建筑面積計(jì)算售房價(jià)格，讓購房人看得清楚，買得明白，既能避免購房人利益受到損害，又能促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易公平、公正。”

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多家權(quán)威媒體早年多次呼吁，相關(guān)投訴事件仍頻發(fā)生

香港已于2013年就取消了公攤面積，新規(guī)要求房屋交易需以“實(shí)用面積”作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，目前僅有重慶在2002年就取消“公攤面積”，要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。

早在2019“兩會”期間，人大代表林燚就曾經(jīng)表示：建議取消公攤面積和商品房預(yù)售制，與國際接軌。

2020年5月22日，人大代表劉廷安參加“兩會”時(shí)再次發(fā)話：老百姓在公攤面積上花的錢，確實(shí)很“冤”。

然而，大多數(shù)地方仍舊是預(yù)售制、公攤面積當(dāng)?shù)?，雖然新華社等媒體多次呼吁，但始終是雷聲大雨點(diǎn)小。

圖源：新華社

這幾年，關(guān)于公攤面積太大導(dǎo)致業(yè)主投訴事件頻頻發(fā)生。

去年上海曝光的綠地悅瀾灣小區(qū)，合同上承諾為建筑面積53.81平方米，實(shí)際使用面積36.36平方米，但實(shí)際經(jīng)過測量，?只有32平方米，公攤面積超過了40%，“商住用房”最后也變成了“商業(yè)辦公房”。

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蔣先生的購房合同 受訪者供圖

還有彩虹灣三期紅馥里小區(qū)，雖然是動(dòng)遷房，但66%的得房率在上海也是比較罕見了。

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圖源：上海信訪截圖

實(shí)際上針對公攤面積一事，官方早已經(jīng)表態(tài)。在2019年住建部公布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中，提到“住宅交易應(yīng)按照套內(nèi)面積來計(jì)算”，但這只是意見稿并未正式發(fā)布實(shí)行。

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取消預(yù)售以及公攤的影響，5年內(nèi)落地可能性較小

如果取消商品房預(yù)售制以及公攤的話，會有什么影響？

1.讓房價(jià)變得更透明，但并不會對房價(jià)造成直接影響。

在重慶取消公攤面積后，開發(fā)商就將房價(jià)分為了“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”和“建筑總面積計(jì)價(jià)”的兩種方式，但是同樣一套房子的總價(jià)卻并沒有改變。

2.取消公攤面積，有利于房產(chǎn)稅推進(jìn)。

房產(chǎn)稅按照評估價(jià)征收，也不會受到有無公攤面積的影響。但是公攤面積的存在與否，卻會切實(shí)影響到房產(chǎn)稅免征面積額度。如果人均免征30平方，是按建筑面積免征還是按套內(nèi)面積免征，將有天壤之別。

目前我國對于公攤面積占比并沒有明確規(guī)定，有專家提議：

“取消公攤面積的制度還有待探索，直接取消這種“一刀切”的做法未必會對市場發(fā)展有好處。建議將“取消”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱刂啤?，由國家?guī)定合理的公攤面積范圍，以及與套內(nèi)建筑面積的比例?！?/span>

中原地產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)分析師張大偉認(rèn)為：“考慮到實(shí)際的商業(yè)情況，包括工程設(shè)計(jì)、裝修整改等方面，5年內(nèi)落地的可能性非常小。”

此外，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉璐也認(rèn)為，“高層住宅建筑中的大堂走道和電梯井等“公共空間”，在物理上有存在的必要，不可能取消?！?/strong>