孝感市2008年第一季度房地產(chǎn)市場運行情況

孝感房地產(chǎn)信息

 

 

 

 

 

截止至2008年3月底，孝感市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)151家，注冊資本27.57億元，其中，二級資質(zhì)14家，三級資質(zhì)13家，四級資質(zhì)48家，暫定資質(zhì)76家。孝感城區(qū)具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)88家，注冊資本共計17.2億元，其中，二級資質(zhì)9家，三級資質(zhì)6家，四級資質(zhì)19家，暫定資質(zhì)54家。各縣市具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別為：漢川市13家，應(yīng)城市14家，云夢縣8家，安陸市13家，大悟縣11家，孝昌縣4家。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目及投資情況

2008年季度，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目76個（含經(jīng)濟適用房房項目，下同），同比減少24.5%。其中，今年新開工項目7個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目69個；在建項目52個，已竣工項目24個。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目37個，同比減少25.4%。其中，今年新開工項目3個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目34個（包括未竣工項目15個和上年已竣工但尚處于銷售期的項目19個）；在建項目18個，已竣工項目19個。

全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.78億元，同比增長86.3%，其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.4億元，同比增長22.5%。

2、房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及竣工面積情況

2008年季度，全市的施工面積為92.46萬平方米，同比增長144.9%，其中，孝感城區(qū)施工面積為49.47萬平方米，同比增長393.3%；全市的竣工面積為33.72萬平方米，同比增長195%，其中，孝感城區(qū)竣工面積為6.15萬平方米，同比減少18.1%。

3、銷售情況

2008年季度，全市商品房銷售面積18.26萬平方米，同比減少了43.6%，其中，住宅銷售面積16.95萬平方米，同比減少了45.1%。全市商品房銷售金額4.21億元，同比減少了0.02%；其中，住宅銷售金額3.55億元，同比減少了3%。孝感城區(qū)商品房銷售面積10.01萬平方米，同比減少了35.7%；其中，住宅銷售面積9.31萬平方米，同比減少了38.3%。孝感城區(qū)商品房銷售金額2.77億元，同比增長9.6%；其中，住宅銷售金額2.42億元，同比增長8%。

4、房地產(chǎn)價格情況

2008年季度，全市商品房銷售的平均價格為2305元/m2，同比增長75.3%，全市商品住宅銷售的平均價格為2096元/m2，同比增長68.6%。其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2765元/m2，同比增長44.1%，商品住宅銷售的平均價格為2604元/m2，同比增長57.6%（孝感城區(qū)3月份當月商品房銷售的平均價格為2704元/m2，其中，商品住宅平均價格為2567元/m2）。孝感城區(qū)高層銷售均價為3196元/m2，其中住宅為3011元/m2；多層銷售均價為2047元/m2，其中住宅為1921元/m2。城區(qū)商品住宅高層銷售單價高的為武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的蔚藍新都小區(qū)3839.5元/m2，多層銷售單價高的為孝感福星惠譽房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的福星城4407.68元/m2。各縣（市）商品房銷售的平均價格分別為：漢川市2344元/m2，同比增長67.66%，應(yīng)城市2108元/m2，同比增長109.7%，云夢縣1461元/m2，同比增長58.8%，安陸市1209元/m2，同比減少11.4%，大悟縣1299元/m2，同比減少1.8%，孝昌縣1360元/m2，同比增長74.3%；商品住宅銷售的平均價格分別為：漢川市1835元/m2，同比增長60.9%，應(yīng)城市1830元/m2，同比增長85.7%，云夢縣1235元/m2，同比增長35.7%，安陸市1209元/m2，同比增長36.4%，大悟縣1040元/m2，同比增長5.1%，孝昌縣1360元/m2, 同比增長74.3%。

5、經(jīng)濟適用住房建設(shè)情況

2008年前3個月，全市共有經(jīng)濟適用住房項目1個（孝感城區(qū)，屬2007年結(jié)轉(zhuǎn)在建項目），已完成投資額784萬元，施工面積18428.4m2，通過公開搖號方式，已確定了132戶中購家庭，其中110戶已簽訂了購房協(xié)議，簽約面積為9165.27m2，按照市物價局核定的均價為980元/m2。

據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2008年季度，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收1902.6萬元，同比減少了8.18%。其中契稅收入686.3萬元，營業(yè)稅1162.5萬元，企業(yè)所得稅53.8萬元。

上述情況表明，2008年季度，我市的房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工及竣工面積均呈現(xiàn)了較快增長勢頭，孝感城區(qū)的市場供需基本平衡，但受去年全國范圍漲價大走勢影響，我市房價也呈現(xiàn)出漲幅較大的增長勢頭，但銷售面積大幅減少，銷售額與上年同期基本持平，這種銷售價格大幅增長和銷售面積大幅減少的勢頭應(yīng)引起我們的警惕和注意。

2008年季度，我市房地產(chǎn)投資增幅較快。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5.78億元，同比增長86.3%，增幅較上年提高了61個百分點。其中，孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.4億元，同比增長22.5%，增幅比上年同期回落了2.6個百分點?？h市房地產(chǎn)投資增幅上升的主要原因是各縣市今年一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅均比較大，漢川、應(yīng)城、云夢、安陸、大悟、孝昌等六個縣市的房地產(chǎn)開發(fā)投資分別較上年增長178.82%、635.12%、79.38%、170.96%、235.99%、222.50%，使得全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大。但孝感城區(qū)房地產(chǎn)投資增幅保持穩(wěn)定略有回落的態(tài)勢。

2008年季度，從商品房屋竣工面積與銷售面積的比值來看，縣市的房地產(chǎn)市場供給大于需求，漢川等六個縣市的竣工面積為27.57萬平方米，而銷售面積為8.25萬平方米，供給遠大于需求。但孝感城區(qū)供給和需求較為均衡，竣工面積和銷售面積分別為6.15萬平方米和10.01萬平方米，竣工面積小于銷售面積，如果加上去年已竣工已進入銷售期但尚未出售的商品房，則供需基本平衡。

我市目前的住宅結(jié)構(gòu)總體上講是基本合理的，但離國家“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房) 面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的調(diào)控要求還有一定的離。目前我市住房供應(yīng)主要是普通商品房，基本上不存在別墅，住宅也較少，但經(jīng)濟適用住房建設(shè)偏少，城區(qū)規(guī)范的經(jīng)濟適用房建設(shè)才剛起步，供應(yīng)量不大，且全市建設(shè)廉租住房進行實物配租工作還沒有實質(zhì)性進展，還需要進一步加強住房結(jié)構(gòu)調(diào)控，全面落實廉租住房保障制度。

據(jù)統(tǒng)計，2008年季度，全市商品房銷售的平均價格為2305元/m²，同比增加75.3%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2765元/m²，同比增加44.1%。全市商品住宅銷售的平均價格為2096元/m²，同比增加68.6%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2604元/m²，同比增加57.6%，但房屋銷售面積全市減少43.6%，降幅較大。受全國房價“拐點”輿論的心理暗示以及保障性住房大量投放市場的鼓舞，人們持幣觀望，購買行為趨于理性和謹慎。

綜上所述，我市房地產(chǎn)價格增長較快的主要原因如下：

一是由于我市商品住房價格基礎(chǔ)價位多年偏低，別是縣市的商品房價格長期在低位運行，預(yù)留出較大的增長的空間。盡管近兩年房價保持了一定的增長，但房價與全省平均水平相比，仍然有一定的差。2008年季度，全市商品住房平均價格2096元/m²，低于全省同期3146元/m²的水平。孝感城區(qū)2008年季度的商品住房平均價格2604元/m²，也低于全省的平均水平，其他縣市住房價格更低一些，如大悟等地商品住宅銷售均價每平方米有1040元，故增長的空間還是比較大的，但由于去年下半年到今年一季度我市的房價上漲較快，因此今后孝感房價增幅將會放緩。

二是自去年以來居民消費價格指數(shù)（CPI）持續(xù)保持高位運行，去年全年的CPI增長為4.5%左右，今年一季度的CPI增長達8%，使得居民儲蓄存款的實際利率為負，加上去年下半年以來股市的持續(xù)低迷，人們對購房保值增值這種觀點的認同，很多人選擇將儲蓄取出來購房以圖保值增值。且人民幣持續(xù)升值，而房地產(chǎn)業(yè)又是人民幣升值的直接受益的行業(yè)，使得有更多的人選擇投資房地產(chǎn)。

三是周邊地區(qū)別是大城市的房價出現(xiàn)了大幅上漲，別是武漢市自去年以來的房價漲幅比較大，而且近期還在繼續(xù)增長，這也直接刺激了我市房地產(chǎn)價格的上揚。

四是土地、建材、人工等直接成本費價格的上漲也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲，別是土地價格增長較快，例如，東城區(qū)的土地價格從91萬元/畝增長到165萬元/畝，接近翻了一倍。據(jù)市土地部門提供的資料，2006年，孝感城區(qū)通過掛牌出讓方式供應(yīng)的用地價格為1082元/m²，2007年的這一價格為1283元/m²，土地交易價格上升了201元/m²，同比增長了18.54%，土地價格的上揚直接促進了房地產(chǎn)價格的上漲。

五是武漢城市圈內(nèi)的交通環(huán)境不斷改善，圈內(nèi)城市的時空離的進一步拉近使得外地購房人的數(shù)量持續(xù)增加，直接推動了房價的上漲。隨著武漢正式成為我國四批“兩型社會”綜合改革配套試點城市，武漢城市圈內(nèi)交通的進一步改善，別是隨著城市快速干線和輕軌的開通，孝感至武漢的時空離將會進一步縮短，外地購房者（別是武漢市的購房者）的購房比例將會持續(xù)增加。從近的孝感城區(qū)商品住房購買對象的統(tǒng)計情況來看，2007年底，我市城區(qū)商品住房的購買對象，本市人占81.77%（其中，孝感城區(qū)人占53.02%，本市鄉(xiāng)鎮(zhèn)和所轄縣市人占28.75%），外地人占18.23%（其中省內(nèi)占15.50%、省外2.64%和境外人士0.09%），其中，外地人又以武漢人居多，約占全部購房者的10%左右。外地人別是武漢人購房比例較2007年4月份的統(tǒng)計情況增長較多，外地人購房比例增加了11.54個百分點，而武漢人購房比例增加了約6個百分點。

六是居民的工資性收入以及投資性收入均有所增加，直接提高了居民的購買力。居民改善居住條件的愿望比以往更強烈了，很多檔次較高、配套設(shè)施齊全、適宜居住的小區(qū)不斷涌現(xiàn)，直接刺激了居民的購房欲望。

七是樓盤整體檔次的提升和區(qū)域帶動作用。今年一季度進入銷售環(huán)節(jié)的一些樓盤如福星城、蔚藍新都、全洲·約克鎮(zhèn)等規(guī)模較大、整體檔次也比較高，價格相對也較高，而去年同期年納入統(tǒng)計口徑的一些規(guī)模較小、檔次相對較低、銷售價格也相對較低的樓盤在2007年已銷售完畢，同時，由于這些商品房對于孝感城區(qū)商品房的銷售均價起到了拉低作用，致使2007年同期商品房的銷售均價起點較低，即2007年同期的比較基準較低，因此同比增長較大。同時由于價位較高的樓盤的價格示范效應(yīng)，對周邊樓盤也有拉動作用，形成整個區(qū)域的價格上漲，別是東城區(qū)房價上漲的這一征比較明顯。

八是開發(fā)商受2007年下半年住房價格漲幅較大但仍然供需兩旺局面的激勵，開發(fā)商為抓住機遇追求利潤的大化而不斷提高房價，同樣地段的樓盤二期價格較一期價格有較大幅度的上漲，這些因素都推動了房價的上漲。不過，我們認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進一步深化，政策性保障住房放量供應(yīng)，以及人們住房觀念日趨理性等因素，房價應(yīng)不會出現(xiàn)不理性的大漲，一季度銷售面積的大幅減少是例證。