2008年孝感市房地產(chǎn)市場運行情況

孝感房地產(chǎn)信息

 

 

 

2008年，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目114個，同比減少8.1%。其中，新開工項目45個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目69個；在建項目71個，已竣工項目43個。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目56個，同比減少13.8%。其中，新開工項目22個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目34個；在建項目37個，已竣工項目19個。

全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資27.86億元，同比增長17.8%，其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18.65億元，同比增長20.95%；漢川、應(yīng)城、安陸、云夢、大悟、孝昌等地各完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1.73億元、1.04億元、2.91億元、1.24億元、0.98億元、1.31億元。

全市商品房施工面積214.8萬m²，同比減少0.1%；孝感城區(qū)商品房施工面積126.87萬m², 同比增加34.1%。

全市商品房竣工面積107.5萬m²，同比減少13.2%；孝感城區(qū)商品房竣工面積44.56萬m²，同比減少0.8%。

全市商品房銷售面積75.2萬m²，同比減少了38.06%；孝感城區(qū)商品房銷售面積32.1萬m²，同比減少了41.51%。

全市商品房銷售的平均價格為1986元/m²，同比增加19.8%，比上月減少2.2%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2502元/m²，同比增長11.8%，比上月降低了2.2%。全市商品住宅銷售的平均價格為1835元/m²，同比增長14.5%，比上月減少3.5%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2302元/m²，同比增長7.9%，比上月降低了1.7%。孝感城區(qū)12月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為1863元/m²，環(huán)比下降了8.9%，其中，商品住宅平均價格為1792元/m²，環(huán)比上漲了4.98%。

各縣（市）商品房銷售的平均價格分別為：漢川市2008元/m²，應(yīng)城市2100元/m²，安陸市1440元/m²，云夢縣1661元/m²，大悟縣1299元/m²，孝昌縣1518元/m²；商品住宅銷售的平均價格分別為：漢川市1900元/m²，應(yīng)城市1750元/m²，安陸市1430元/m²，云夢縣1562元/m²，大悟縣1200元/m²，孝昌縣1500元/m²。

網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2008年，孝感城區(qū)共有37個樓盤實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，共簽約商品房2015套，其中，住宅1806套。網(wǎng)上簽約套數(shù)多的8個樓盤分別是：福星城一期、宇濟·槐蔭天地、全洲國際商城、蘭苑·幸?；ǔ?、乾坤陽光、西河新景園、北大鴻城、孝棉家苑，分別銷售了469套、207套、130套、127套、119套、116套、94套、93套。其中，住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)多的8個樓盤分別是：福星城一期、宇濟·槐蔭天地、蘭苑·幸?；ǔ?、西河新景園、乾坤陽光、北大鴻城、孝棉家苑、錦華苑，分別銷售了377套、205套、122套、112套、110套、94套、93套、79套。

據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2008年，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收7050萬元（其中契稅收入2907萬元，營業(yè)稅3807萬元，企業(yè)所得稅336萬元），比上年減少了41.8%，與2006年的7200萬元基本持平。

從2008年房地產(chǎn)市場的基本情況可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運行情況呈現(xiàn)出以下主要點：

2008年，我市房地產(chǎn)投資同比保持平穩(wěn)增長，但增幅回落較大。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資27.86億元，同比增長17.8%，增幅較前三季度回落了40.4個百分點。其中，孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18.61億元，同比增長20.4%，增幅較前三季度回落了47.2個百分點。

2008年，從商品房屋竣工面積與銷售面積的比值來看，整體上呈現(xiàn)出供給大于需求的情況。全市商品房竣工面積107.5萬m²，銷售面積75.2萬m²，去年同期銷售面積為121.4萬平方米，同比減少了38.06%。孝感城區(qū)的竣工面積和銷售面積分別為44.56萬m²和32.1萬m²，而去年同期銷售面積為54.88萬平方米，同比減少了41.51%，降幅較大。

2008年，全市商品房銷售的平均價格為1986元/m²，同比增加19.8%，比上月減少2.2%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2502元/m²，同比增長11.8%，比上月降低了2.2%。全市商品住宅銷售的平均價格為1835元/m²，同比增長14.5%，比上月減少3.5%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2302元/ m²，同比增長7.9%，比上月降低了1.7%。商品房銷售價格環(huán)比繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。以孝感城區(qū)為例，孝感城區(qū)9月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2669元/m²，環(huán)比下降了9.2%，其中，商品住宅平均價格為2328元/m²，環(huán)比下降了8%。孝感城區(qū)10月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2362元/m²，環(huán)比下降了11.5%，其中，商品住宅平均價格為2315元/m²，環(huán)比下降了0.6%。11月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2044元m²，環(huán)比下降了13.5%，其中，商品住宅平均價格為1707元/ m²，環(huán)比下降了26.3%。12月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為1863元/ m²，環(huán)比下降了8.9%，其中，商品住宅平均價格為1792元/ m²，環(huán)比上漲了4.98%。

網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，四季度的成交套數(shù)為638套，成交面積為6.98萬m²，分別比三季度多出了163套和1.67萬m²，商品房的銷售有所回暖，銷售量在上升。同時，網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)也顯示，12月份當(dāng)月成交的樓盤主要以低價樓盤為主，住宅均價在2000元/m²以下的樓盤的成交套數(shù)為110套，占到了整個住宅成交量（150套）的73.33%。其中，均價在1500元/m²的樓盤的成交套數(shù)為78套，占當(dāng)月整個住宅成交量的52%，低價樓盤銷售情況好于價格較高的樓盤。

受房地產(chǎn)市場成交清淡的影響，2008年，孝感城區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收7050萬元（其中契稅收入2907萬元，營業(yè)稅3807萬元，企業(yè)所得稅336萬元），同比減少了41.8%。上年契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅同期為分別為5033萬元，6658萬元和422萬元，同比分別減少了42.2%，42.8%和20.4%。這主要是由于市場成交大幅萎縮引起的，以商品房為例，2008年，孝感城區(qū)商品房銷售面積32.1萬m²，與上年同期銷售54.88萬m²相比減少了41.51%。商品房的交易量減少了，交易額降低了，營業(yè)稅也會隨之減少，同時，交易契稅也會減少，商品房銷售量減少也會導(dǎo)致企業(yè)的利潤降低，所以開發(fā)商的企業(yè)所得稅也減少了。因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比下降較多。

從今年房地產(chǎn)市場運行的基本情況和運行點可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運行基本平穩(wěn)和健康，但也反映出了一些情況和問題，主要是市場銷售低迷，成交萎縮，銷售面積大幅下降，全市銷售面積同比減少了38.06%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售面積同比減少了41.51%。

一是近年來國家各項調(diào)控政策別是信貸、稅收政策的密集出臺，市場預(yù)期發(fā)生了較大變化。投資和投機性需求得到了一定抑制，交易量出現(xiàn)明顯回落，購房者觀望氣氛較為濃厚，房地產(chǎn)開發(fā)面臨調(diào)整和發(fā)展的雙重壓力。尤其是對我市還處于房地產(chǎn)業(yè)不甚活躍的地區(qū)，發(fā)展的壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)整壓力。

二是受全國商品房銷售走勢大環(huán)境的影響。自2007年下半年以來，全國很多一線城市（別是深圳和上海）的市場成交大幅縮減，2008年以來這種市場成交縮減的勢頭更加明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2008年前11個月，北京、上海、浙江、廣東等地的商品房銷售量同比分別下降了44.5%、39.4%、30.1%、26.2%。另據(jù)省建設(shè)廳提供的有關(guān)數(shù)據(jù)，武漢市2008年前11個月的商品房銷售量同比下降了48.37%。我市的商品房銷售走勢受全國別是武漢市的影響比較大，使得我市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了銷售延續(xù)低迷，銷售面積大幅下降的情況。

三是住房保障制度的逐步落實，經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)和廉租住房保障力度的不斷加大，分流了部分原來對商品房有潛在需求的購房戶。我市自2007年到2008年一季度啟動的這輪樓市牛市，雖然價格增長較快，但由于人們擔(dān)心房價繼續(xù)上漲，很多購房人（別是以改善居住條件為主的自住性需求者）在這個時期都購買到了自己需要的房屋，以致購買房屋的自住性需求逐步減少，再加上宏觀調(diào)控政策作用的顯現(xiàn)，投資性需求和投機性需求的減少直至基本退出，使整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了銷售低迷，成交萎縮，銷售面積大幅下降的情況。

四是2007年至2008年前幾個月的房價持續(xù)上漲，明顯超越了人們的心理承受能力。很多人認(rèn)為我市的房價在較短的時間內(nèi)漲幅過大過快，房價處于階段性高位，人們心理難以承受，使得有這種購房需求的人持幣觀望，推遲了購買的時間，這也是成交萎縮的一個原因。

五是受全球金融危機的影響，經(jīng)濟出現(xiàn)減速，人們的實際收入水平增幅下降，有效需求減少。據(jù)報道，2008年的股市大熊市使股民損失慘重，股票資產(chǎn)大幅縮水，其他的資產(chǎn)性收入也有所減少，因此一部分居民的實際購買力下降了，購房愿望也降低了。

1、繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實國家保增長、擴內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展

要繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。重點發(fā)展中小套型、中低價位普通商品住房，大力推進廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，適度發(fā)展中商品房，形成多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理配置。支持遠(yuǎn)離城區(qū)的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)、單位集資合作建設(shè)經(jīng)濟適用住房，緩解企業(yè)職工住房困難。

2、采取有效措施，防止空置面積出現(xiàn)過快增長

引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化，尋找解決當(dāng)前樓市冷清的好辦法。目前市場上真正的剛性需求還是大量存在的，人們持幣觀望主要是認(rèn)為房價過高，一旦房價降低到他們能接受的水平，很多剛性需求的購房者會很快入市，降價可以換得大量普通購房者入市，可以換取交易量的回升，如果房價進一步降到合理價位，廣大自住客戶正常入市，必然推動成交量的增加。

加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管和輿論宣傳力度，正確引導(dǎo)理性的住房開發(fā)和消費觀念。推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開辟融資渠道，緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展；引導(dǎo)不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費需求，逐步對房價的心理預(yù)期恢復(fù)正常，提高住宅的銷售率，促進成交量增加，防止空置房面積增長過快。

3、落實住房保障制度，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高中小套型商品住宅的供應(yīng)比例

按照黨中央國務(wù)院關(guān)于切實解決民生問題的有關(guān)要求，我們要進一步貫徹落實住房保障制度，增加廉租住房房源建設(shè)和經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)量。同時引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)適應(yīng)市場需求的中小套型、中低價位的住宅，通過適當(dāng)?shù)拇黉N手段吸引購房者適時出手購房，促進交易量的回升。

4、完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，加強對住房消費的正確引導(dǎo)

根據(jù)國家政策要求，結(jié)合孝感實際，繼續(xù)完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，正確引導(dǎo)居民消費觀念和新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期和不定期的信息發(fā)布，使開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費，逐步對房價的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房價的大起大落，保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

5、繼續(xù)全面推進孝感房地產(chǎn)業(yè)融入武漢城市圈建設(shè)工作

圍繞市委市政府關(guān)于把孝感建設(shè)成宜居休閑城市和武漢后花園的總體工作思路，繼續(xù)大力推進孝感房地產(chǎn)業(yè)全方位融入武漢城市圈建設(shè)工作，在圈內(nèi)實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績互通互認(rèn)。充分發(fā)揮臨空經(jīng)濟區(qū)和建設(shè)居住新城的優(yōu)勢，利用優(yōu)惠政策、優(yōu)良環(huán)境和價格優(yōu)勢吸引以武漢人為主的外地人來我市購房，促進和提高我市的房屋銷售率，扭轉(zhuǎn)市場清淡的局面，促進我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康有序發(fā)展。