樓市重現(xiàn)內(nèi)部促銷(xiāo)8.8折 資金鏈困局隱現(xiàn)

雖然開(kāi)發(fā)商給予內(nèi)部低價(jià)，但很多員工并不愿意出手，他們認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)跌。

　　地產(chǎn)商們一邊對(duì)外宣傳資金依然充沛，一邊卻將樓盤(pán)銷(xiāo)售目標(biāo)瞄準(zhǔn)了自己的員工。早報(bào)記者獲悉，目前上海眾多開(kāi)發(fā)商正再次沿用2005年和2008年兩輪樓市低谷時(shí)期的市場(chǎng)策略，以?xún)?nèi)部折扣價(jià)售樓給自己?jiǎn)T工，以回籠現(xiàn)金，撐過(guò)樓市寒冬期。

　　有開(kāi)發(fā)商表示，由于市場(chǎng)不濟(jì)，大量不愿意明顯降價(jià)的開(kāi)發(fā)商更愿意采取內(nèi)部銷(xiāo)售，要能夠完成預(yù)定銷(xiāo)售額，能夠避免對(duì)外大幅降價(jià)所帶來(lái)的“不必要風(fēng)險(xiǎn)”。

　　內(nèi)部折扣換成交

　　在過(guò)去的一個(gè)月時(shí)間里，已經(jīng)有眾多地產(chǎn)商近開(kāi)始向內(nèi)部員工提供比平時(shí)低得多的折扣價(jià)，鼓勵(lì)公司職工購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)房源。

　　這種內(nèi)部銷(xiāo)售并不同于以往常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商員工折扣。“如果是去年，我們頂多能夠拿到號(hào)買(mǎi)房，折扣是1到3個(gè)點(diǎn)(1%~3%)。”有公司員工這樣告訴記者，在他們公司購(gòu)房的折扣與工作時(shí)間有關(guān)，在公司資歷越深的元老，可以享受到更多的優(yōu)惠。而到今年，這種折扣更多從福利變成了一種對(duì)內(nèi)的促銷(xiāo)。

　　早報(bào)記者目前了解到的低折扣價(jià)是，一家開(kāi)發(fā)商在嘉定的新盤(pán)給內(nèi)部員工開(kāi)出了8.8折優(yōu)惠。

　　此外，部分業(yè)界同行懷疑上周某樓盤(pán)全部被內(nèi)部消化，該樓盤(pán)不到2.6萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)遠(yuǎn)低于同地域新盤(pán)。

　　在上述被內(nèi)部人士點(diǎn)到的樓盤(pán)中，近的成交量都排在樓盤(pán)成交榜的前幾位。

　　企業(yè)融資“良策”

　　上述場(chǎng)景似曾相識(shí)，在開(kāi)發(fā)商被不斷質(zhì)疑資金鏈問(wèn)題的2005和2008年，他們正是利用公司內(nèi)部員工的購(gòu)房資金來(lái)?yè)Q取足夠的現(xiàn)金，撐過(guò)樓市低谷階段。

　　翟某曾在2005年買(mǎi)下新江灣城一處住宅，她的丈夫當(dāng)時(shí)正供職于在當(dāng)?shù)匾患业禺a(chǎn)商，由于市場(chǎng)驟冷，公司決定將降價(jià)的嘗試先從內(nèi)部發(fā)起，于是他們買(mǎi)到了8.5折出售的樓盤(pán)，這被稱(chēng)為員工福利，而不久之后，這種折扣被推向市場(chǎng)。

　　在個(gè)別樓盤(pán)的員工內(nèi)部買(mǎi)房中，部分公司甚至向員工提供部分付，并承諾一定時(shí)間內(nèi)的無(wú)理由退房。事實(shí)上，在上一次危機(jī)中，杭州某大型房企曾通過(guò)員工認(rèn)購(gòu)這一招度過(guò)了資金危機(jī)，等市場(chǎng)回暖后，員工紛紛將名下的房產(chǎn)通過(guò)解除合同等方式退還給公司再賣(mài)。

　　雖說(shuō)是給予內(nèi)部低價(jià)，但很多員工并不愿意立即出手。“9.5折的話，根本不是底。”楊潔說(shuō)，她所在的公司是上海一家知名的本土國(guó)企。雖然公司給出折扣，但員工認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)下跌。

　　在2008年寶山某開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售過(guò)程中，很多員工折扣購(gòu)買(mǎi)了公司的新盤(pán)，不過(guò)由于市場(chǎng)遲遲無(wú)法復(fù)蘇，公司后終的市場(chǎng)售價(jià)甚至更低于內(nèi)部員工價(jià)。

　　資金鏈困局隱現(xiàn)

　　地產(chǎn)商們急于出貨揭示出看似穩(wěn)定的現(xiàn)金流狀況下的資金隱憂。

　　中原地產(chǎn)的一份半年度報(bào)告顯示，從國(guó)內(nèi)融資環(huán)境來(lái)看，從去年三季度開(kāi)始，尤其是今年4月新政頒布以后，開(kāi)發(fā)商的國(guó)內(nèi)融資途徑遭遇圍堵。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于2009年三季度開(kāi)始地現(xiàn)象愈演愈烈，打擊囤地捂盤(pán)現(xiàn)象成為當(dāng)時(shí)調(diào)控政策的重點(diǎn)。國(guó)土資源部隨后介入房地產(chǎn)企業(yè)上市和再融資的審批，主要負(fù)責(zé)審核上市房企土地是否存在違規(guī)現(xiàn)象以及是否符合融資條件等。此后，以招商地產(chǎn)(000024)和萬(wàn)科(000002)為的上市房企近700億元增發(fā)申請(qǐng)即告暫停。

　　對(duì)上述變化，中原分析，盡管政策迄今尚未對(duì)上市公司的各類(lèi)國(guó)內(nèi)融資途徑全面封鎖，但對(duì)于土地儲(chǔ)備消化周期較長(zhǎng)的大型房企而言，無(wú)異于告停。因而，今年以來(lái)，各家房企紛紛選擇非常規(guī)渠道融資，一方面積尋找海外合作伙伴、與外資銀行簽訂貸款，一方面通過(guò)高息公司債手段確保順利融資，國(guó)內(nèi)上市的公司也嘗試以與各投資機(jī)構(gòu)成立基金的形式覓得資金支持。由于國(guó)內(nèi)融資環(huán)境的惡化，2010年上半年十大房企共計(jì)融資323億元，占去年全年融資額的25%。