樓市初現(xiàn)“價(jià)跌量升”苗頭 或打破僵局

　　專家分析認(rèn)為，調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力將促使更多開發(fā)商加入降價(jià)行列，成交量將進(jìn)一步回升，樓市可能將打破此前“零成交”的僵局。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)席分析師趙強(qiáng)說，“樓市新政后地產(chǎn)類股票的變化可分為兩個(gè)階段：從4月17日開始持續(xù)下跌，市場(chǎng)恐慌情緒嚴(yán)重，關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言四起;5月20日左右，股價(jià)在震蕩中逐漸回升，包括萬科、保利、萬保招金等表現(xiàn)超過大盤。市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)類股票重新估值。”

　　“股價(jià)超前反映了市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期。”趙強(qiáng)表示，階段房?jī)r(jià)還未下跌，地產(chǎn)類股價(jià)已經(jīng)跌去了40%。二階段的股價(jià)回升表明，部分投資者認(rèn)可房地產(chǎn)企業(yè)的中長(zhǎng)期價(jià)值，市場(chǎng)情緒不再悲觀。當(dāng)然這種認(rèn)識(shí)在投資者中存在分歧。

　　趙強(qiáng)說，根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，個(gè)人判斷6月份房地產(chǎn)成交量已經(jīng)跌到了谷底。預(yù)計(jì)由于房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致剛性需求進(jìn)場(chǎng)，7、8、9月成交量都將持續(xù)以10%的環(huán)比增速上升，但由于國(guó)家調(diào)控政策的效應(yīng)，估計(jì)能恢復(fù)到2009年70%的數(shù)量。

　　黎文江認(rèn)為，下半年樓市將打破僵持，朝向價(jià)跌量升的趨勢(shì)移動(dòng)。交易量大幅的回升將發(fā)生在“金九銀十”的9月、10月。

　　“廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房存量有2萬多套，下半年新增3萬多套，預(yù)計(jì)下半年的供給接近6萬套，而需求有3萬套左右，開發(fā)商能通過降價(jià)促銷。預(yù)計(jì)廣州花都、番禺等周邊地區(qū)將降價(jià)20%，全市降價(jià)幅度達(dá)到10%。而亞運(yùn)城將在下半年釋放5千套的供給，將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升。”黎文江說。

　　陳晟則認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年各個(gè)城市的樓價(jià)下降幅度不一。二三線城市泡沫不多，主要由剛性需求拉動(dòng)，因此要每平方米降價(jià)500元到1000元可以顯著提升成交量。而泡沫較大的城市和樓盤，比如北京通州，相對(duì)于2010年4月的樓價(jià)頂峰將下調(diào)10%到30%。

　　專家普遍認(rèn)為，樓市調(diào)控政策的穩(wěn)定性至關(guān)重要。暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博導(dǎo)、教授杜金岷說，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，它是百姓高度關(guān)注的社會(huì)問題。調(diào)控的成敗關(guān)系政府的公信力，在真正達(dá)到調(diào)控目的前不能輕言放松。

　　開發(fā)商何去何從保障房能否成避風(fēng)港?

　　調(diào)控冷風(fēng)習(xí)習(xí)，然而從已披露的中期財(cái)報(bào)看，房地產(chǎn)企業(yè)似乎業(yè)績(jī)不錯(cuò)。其中率先喊出降價(jià)的恒大地產(chǎn)上半年銷售收入209 .8億元，同比增長(zhǎng)104.90%。

　　廣州房地產(chǎn)專家韓世同表示，由于統(tǒng)計(jì)滯后，不少銷售額是去年完成放在今年上半年結(jié)算，2009年下半年房地產(chǎn)銷售旺盛，翹尾因素造成了2010年上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)不錯(cuò)的“假象”。而2009年上半年房地產(chǎn)企業(yè)普遍業(yè)績(jī)不佳，也成為同比增速較快的原因。

　　韓世同認(rèn)為，從部分城市成交量驟降70%可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)上半年業(yè)績(jī)并沒有表面那樣光鮮，而下半年形勢(shì)依然不容樂觀。在國(guó)家堅(jiān)持調(diào)控政策保持穩(wěn)定的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)有通過降價(jià)的措施來挽救成交量。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，如果樓價(jià)下調(diào)10%至20%，相當(dāng)于地價(jià)下降7%，而現(xiàn)在部分地段地價(jià)已經(jīng)下降20%至30%，不少開發(fā)商急于售出樓盤回籠資金拿地，已經(jīng)開始布局全國(guó)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

　　除了降價(jià)促銷、加大二三線城市開發(fā)力度外，原來越多的開發(fā)商開始關(guān)注保障房建設(shè)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬科、綠地、保利等企業(yè)先后把目光投向了保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。不少開發(fā)商表示，保障性住房建設(shè)將是下半年工作重點(diǎn)。

　　一向重利的房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)關(guān)注利潤(rùn)不高的保障房領(lǐng)域呢?韓世同認(rèn)為，以往保障性住房建設(shè)開發(fā)商參與積性不高，主要是因?yàn)槔麧?rùn)率低。不過，在慘淡的市況下，為了保證資金周轉(zhuǎn)速度，以及機(jī)器和人員不閑置，目前開發(fā)商選擇余地不多。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，周轉(zhuǎn)速度快的保障房成為吸引開發(fā)商的“藍(lán)海”。

　　今年以來，多個(gè)城市宣布要加大保障性住房的建設(shè)力度。廣州國(guó)土房管局方面宣布，將力開工建設(shè)約300萬平方米的保障性住房，其中廉租房月2 .3萬套，經(jīng)濟(jì)適用房1 .7萬套。

　　隨著政府不斷加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障房的投入力度，參建保障房項(xiàng)目正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險(xiǎn)的好去處。同時(shí)，開發(fā)商加大力度參與保障房建設(shè)，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲說，更多民間資本介入保障性住房建設(shè)，一是能帶動(dòng)更多的社會(huì)力量和資源參與，二是可借助房地產(chǎn)企業(yè)成熟的市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提高保障性住房建設(shè)的效率。