30城市樓市量價(jià)報(bào)告：量縮價(jià)未跌 調(diào)控關(guān)鍵期

       十房網(wǎng)訊　量縮價(jià)未跌這段時(shí)間，如果調(diào)控繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行或稍許加碼，則房地產(chǎn)價(jià)格必然下跌，因?yàn)樵S多開發(fā)商會(huì)堅(jiān)持不住。但如果調(diào)控松勁兒，迎來的將是價(jià)格上漲

　　2010年，糾結(jié)的是房地產(chǎn)。從年初靚麗的銷售業(yè)績，到四月的“新國十條”頒布，房地產(chǎn)市場在2010年上半年跌宕起伏，風(fēng)雨交加。如今，撲朔迷離的房地產(chǎn)市場又將如何繼續(xù)？

　　房地產(chǎn)熱流涌動(dòng)

　　4月，房地產(chǎn)市場遭遇政策嚴(yán)冬。國務(wù)院頒布被稱為史上嚴(yán)厲調(diào)控政策的 “新國十條”，新政出臺(tái)之后，成交量當(dāng)其沖。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在新政出臺(tái)后的一周（4月19-25日），在其監(jiān)測的35個(gè)城市中，21個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。一線城市全線下跌，二線城市中杭州跌幅大，環(huán)比下跌72.55%。此后的5-7月，各地成交量繼續(xù)大幅下滑，但是價(jià)格并沒有明顯的下跌。

　　而國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲12.9%，漲幅比6月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比與上月持平。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲14.4%，普通住宅銷售價(jià)格上漲13.9%，住宅銷

　　售價(jià)格上漲16.4%。二手住宅市場也有升溫跡象。7月，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲6.7%，漲幅比6月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1%，比6月份降幅縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　進(jìn)入8月，4個(gè)一線城市均不同程度出現(xiàn)了輕微反彈的跡象，一些二三線城市的房價(jià)更是熱流涌動(dòng)。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月上半月北京住宅市場成交量為2339套，相比6月及7月同期數(shù)據(jù)均有明顯上漲，環(huán)比7月的2133套上漲了9.7%。

　　武漢樓市成交量也大幅增長，8月8日到15日成交2004套，環(huán)比增幅34.14%。其樓市成交面積為20.23萬平方米，環(huán)比漲幅41.87%。此外，其成交均價(jià)突破7000元/平方米大關(guān)，為7020元/平方米。

　　二手房的反彈則更為明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手房市場累積的購房需求已經(jīng)開始在7-8月份逐漸釋放，大多數(shù)城市的二手房價(jià)格也已出現(xiàn)回暖。

　　“如果沒有進(jìn)一步的政策出來，房價(jià)很可能會(huì)企穩(wěn)反彈。”廣州社科院教研處處長彭澎告訴記者。房價(jià)逆市上漲，未免有些尷尬。盡管每一次調(diào)控都在放松后迎來價(jià)格重新上漲，但在調(diào)控期間，房價(jià)還是取得了預(yù)期的調(diào)控成效。并且，2008年，甚至由于房價(jià)下跌過猛影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速，甚至還迎來了一波救市的大潮。

　　而房地產(chǎn)價(jià)格在此次調(diào)控步入不跌反漲的“怪圈”，也讓不少人對(duì)政策預(yù)期放松。

　　微妙時(shí)刻敲山震虎

　　很明顯可以看出，目前已經(jīng)到了一個(gè)非常微妙的時(shí)刻。

　　而量縮價(jià)未跌這段時(shí)間，如果調(diào)控繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行或稍許加碼，則房地產(chǎn)價(jià)格必然下跌，因?yàn)樵S多開發(fā)商會(huì)堅(jiān)持不住。但如果調(diào)控松勁兒，迎來的將是價(jià)格上漲。

　　從房地產(chǎn)新政頒布之初的草木皆兵到現(xiàn)在市場對(duì)政策預(yù)期的種種猜想，市場對(duì)房價(jià)走勢(shì)依然莫衷一是。一場場口水戰(zhàn)頻頻風(fēng)生水起然后被強(qiáng)勢(shì)壓倒，這背后，多方力量之間的博弈可見一斑。

　　典型的莫過于8月12日的博鰲論壇上，中房協(xié)副會(huì)長朱中一表示中房協(xié)已多次“上書”國務(wù)院，建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。朱中一此舉遭到不少人炮轟，但是卻符合房地產(chǎn)商的利益。但8月13日有堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理購房的政府態(tài)度出來，此次論才算告一段落。

　　近幾年，我國房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)略有變化。

　　2004～2005年主要是為了抑制開發(fā)投資過熱，2006～2007年主要是優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價(jià)，2009年12月以來，目標(biāo)相對(duì)單一，主要是遏制部分城市房價(jià)過快上漲。

　　若此時(shí)政策松動(dòng)，則必然會(huì)對(duì)此次房地產(chǎn)新政的效果造成影響。

　　拿2007年9月來說，當(dāng)時(shí)央行要求購買二套房付比例不得低于40%，貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍，但很快，迅速回調(diào)政策。不未能收到預(yù)期的調(diào)控效果，市場還以一輪瘋狂上漲作為回應(yīng)。

　　這次政策口徑一直沒有變化。近段時(shí)間住建部、國土部、銀監(jiān)會(huì)三令五申要嚴(yán)格落實(shí)調(diào)控政策，國土部甚至大費(fèi)周折地為銀監(jiān)會(huì)提供1457宗閑置用地的黑名單，以限制部分違規(guī)開發(fā)商的貸款申請(qǐng)。

　　可是，光靠這些措施恐怕還不夠。關(guān)鍵是地方政府落實(shí)中央政策的積性仍難以樂觀。一線城市和少數(shù)二線城市政府受壓較重，基本上執(zhí)行了中央政策，可全國660個(gè)城市中的絕大多數(shù)，恐難很好地落實(shí)中央精神。

　　彭澎也指出，下半年的房價(jià)主要取決于三個(gè)關(guān)鍵性因素，分別是供求關(guān)系、保障性住房和地方政府是否不折不扣實(shí)施調(diào)控政策以及新政策會(huì)不會(huì)出現(xiàn)。

　　彭澎告訴記者，地方政府有濃重“土地財(cái)稅”和“房地產(chǎn)情結(jié)”，短時(shí)間內(nèi)難以割舍，這是房價(jià)能否繼續(xù)調(diào)整的一個(gè)重要因素。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控至今，下一步調(diào)控政策的重點(diǎn)正在轉(zhuǎn)向囤地、囤房、閑置等環(huán)節(jié)，這屬于合規(guī)方面的“外圍”因素，對(duì)房價(jià)同樣能夠起到“敲山震虎”的作用。

 　　把握地產(chǎn)板塊結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

　　記者采訪的幾位市場人士表示，“金九銀十”值得期待，房地產(chǎn)反彈可能會(huì)持續(xù)。但同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房價(jià)還會(huì)繼續(xù)向下調(diào)整。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容在接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)明確表示，房價(jià)繼續(xù)調(diào)整是必然。易憲容告訴記者，房地產(chǎn)市場中存在的泡沫并沒有消除，并且，“國十條”并沒有實(shí)施完畢，房價(jià)繼續(xù)調(diào)整是必然的。

　　一位不愿透露姓名的分析師告訴記者，房地產(chǎn)會(huì)有調(diào)整，但是下降的幅度不會(huì)太大。

　　“如果政府能夠繼續(xù)理性推行新政，把房地產(chǎn)政策貫徹下去，出臺(tái)房產(chǎn)稅，則房價(jià)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整。”彭澎告訴記者。

　　老子說，福兮禍之所伏，禍兮福之所倚。如今，各地房價(jià)有企穩(wěn)并且個(gè)別城市已經(jīng)出現(xiàn)熱度上升的跡象。但是這種稍微轉(zhuǎn)暖的跡象，可能成為政策發(fā)力點(diǎn)。

　　然而，雖然房地產(chǎn)市場撲朔迷離，不少行業(yè)分析師卻紛紛表示對(duì)房地產(chǎn)股票相對(duì)看好。天相分析師劉義近發(fā)表研報(bào)稱， 2010年下半年房地產(chǎn)板塊存在結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)