2010年前三季度孝感市房地產市場運行情況

2010年前三季度，我市房地產市場總體上繼續(xù)保持平穩(wěn)健康的發(fā)展勢頭，房地產開發(fā)項目數(shù)量、商品房施工面積、銷售面積同比繼續(xù)保持增長。全市和孝感城區(qū)商品房施工面積分別達324.4萬m²和152.7萬m²，同比分別增長了48.4%和48.8%，全市和孝感城區(qū)商品房銷售面積分別達187.1萬m²和77.2萬m²，同比分別增長了46.5%和48.7%。

2010年前三季度，全市共有房地產開發(fā)項目143個（去年同期131個），同比增長9.2%。其中，今年新開工項目40個，上年結轉項目103個；在建項目108個，已竣工項目35個。孝感城區(qū)共有房地產開發(fā)項目77個（去年同期70個），同比增長10%。其中，今年新開工項目16個，上年結轉項目61個；在建項目60個，已竣工項目17個。

全市商品房銷售面積187.1萬m²（去年同期127.7萬m²），同比增長46.5%；孝感城區(qū)商品房銷售面積77.2萬m²（去年同期51.9萬m²），同比增長48.7%。9月份當月全市商品房銷售面積26.8萬m²（去年同期20.6萬m²），同比增長30.1%，環(huán)比增加35.4%；孝感城區(qū)商品房銷售面積8.1萬m²（去年同期8.1萬m²），與上年同期持平，環(huán)比增長55.8%。

全市商品房銷售額42.5億元（去年同期28.6億元），同比增長48.6%；孝感城區(qū)商品房銷售額20.2億元（去年同期13億元），同比增長55.4%。

全市商品房施工面積324.4萬m²（去年同期218.6萬m²），同比增長48.4%；孝感城區(qū)商品房施工面積152.7萬m²（去年同期102.6萬m²）, 同比增長48.8%。9月份­當月全市商品房施工面積314萬m²（去年同期128.2萬m²），同比增長144.9%，環(huán)比增長52.1%；孝感城區(qū)商品房施工面積98.2萬m²（去年同期55.5萬m²）, 同比增長76.9%，環(huán)比下降0.1%。

全市商品房竣工面積104.5萬m²（去年同期90.3萬m²），同比增長15.7%；孝感城區(qū)商品房竣工面積54.5萬m²（去年同期47.1萬m²），同比增長15.7%。

全市共完成房地產開發(fā)投資36億元（去年同期22.8億），同比增長57.9%；孝感城區(qū)共完成房地產開發(fā)投資19.1億元（去年同期11.6億），同比增長64.6%。

全市商品房銷售的平均價格為2271元/m²（去年同期2240元/m²），同比上漲1.4%，全市商品住宅銷售的平均價格為2164元/m²（去年同期2026元/m²），同比上漲6.8%。孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2618元/m²（去年同期2498元/m²），同比上漲7.3%，商品住宅銷售的平均價格為2522元/m²（去年同期2382元/m²），同比上漲8.2%。

全市2010年9月份商品房銷售當月均價為2358元/m²，同比上漲10.7%，環(huán)比上漲4.3%；其中住宅當月均價為2189元/m²，同比上漲6.9%，環(huán)比上漲5.8%。孝感城區(qū)2010年9月份商品房銷售當月均價為2444元/m²，同比下降4.2%，環(huán)比下降10%；其中住宅當月均價為2345元/m²，同比上漲0.6%，環(huán)比下降10%。

據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2010年前8個月，孝感市共完成房地產行業(yè)稅收34302萬元（含契稅收入，下同），比上年同期增長了53.35%。孝感城區(qū)共完成房地產行業(yè)稅收13379萬元，比上年同期增長了140.63%。

從去年3月份開始，我市房地產市場整體保持著快速、平穩(wěn)、健康的發(fā)展態(tài)勢。今年前三季度，全市新成立房地產開發(fā)企業(yè)44家，新增注冊資本8.66億元，共新增房地產開發(fā)項目40個，新開工面積162.6萬m²，同比增長68.1%，孝感城區(qū)新增房地產開發(fā)項目16個，新開工面積89.8萬m²，同比增長85.2%。這些數(shù)據(jù)直接反應了各開發(fā)企業(yè)對我市房地產市場發(fā)展前景持續(xù)看好并不斷取得可觀的社會、經濟效益，主要原因是：

，市委市政府對我市經濟社會發(fā)展宏偉規(guī)劃的高屋建瓴，立足長遠是激發(fā)房地產業(yè)發(fā)展的不竭動力，至2020年孝感城區(qū)占地面積120平方公里，人口規(guī)模達到120萬，從廣義角度來講，城市化進程是房地產開發(fā)過程，城市規(guī)模和人口的擴張將會給房地產業(yè)帶來巨大的發(fā)展契機。

二，人們持續(xù)旺盛的各類住房需求是促進我市房地產市場發(fā)展的根本。從目前孝感城區(qū)房地產市場情況來看，不論是東城區(qū)集中連片開發(fā)的高品質樓盤，還是老城區(qū)、城鄉(xiāng)結合區(qū)的中低價位樓盤，都保持著良好的銷售勢頭，這些都充分說明了我市住房需求基本上屬于剛性需求：東城區(qū)高品質樓盤能滿足改善型需求者，自住型需求者也能在市場上買到滿意的中低價位樓盤。同時我市對老城區(qū)開展實施的集中改造，也是符合居民改善住房條件的意愿。因此，強烈的住房需求為我市房地產業(yè)的發(fā)展提供了有力支撐，也成為了房地產市場投資開發(fā)的強勁動力。

三，同樣以孝感城區(qū)為例，隨著東城新區(qū)建設步伐的加快，政務東遷時間的臨近，孝漢城際鐵路的開工建設，融入武漢城市圈力度的加強以及打造城市圈副城市的全面展開，作為離武漢近的中等城市，孝感的區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯，房地產開發(fā)企業(yè)紛紛看好孝感未來的房地產市場，這不為本地企業(yè)發(fā)展壯大的提供了良好的發(fā)展機遇，同時也吸引了外地有實力的企業(yè)進駐孝感，為我市房地產市場發(fā)展注入了新的活力，進一步活躍了市場，也促進了我市房地產行業(yè)整體素質的提高。

2010前三季度，全市及城區(qū)的商品房銷售受季節(jié)及宏觀調控政策影響出現(xiàn)一定波動，但總體形勢仍然較好，全市共銷售商品房187.1萬m²，月均銷售20.79萬m²，孝感城區(qū)共銷售商品房6818套，77.2萬m²，月均銷售757套，8.58萬m²，5月份，全市商品房銷售面積創(chuàng)當月銷售新高，達到36.87萬㎡，孝感城區(qū)當月網上簽約套數(shù)也達到1196的歷史新高， 6、7月份的銷售出現(xiàn)連續(xù)下降，但從8月份開始又逐漸回升，9月份當月全市的銷售面積環(huán)比增長了35.4%，孝感城區(qū)的銷售面積環(huán)比增長更是達到了55.8%（見圖一）。

 

分析前三季度影響商品房銷售面積波動但總體仍保持良好銷售形勢的原因，一是今年一季度國家仍然實施積的財政政策和適度寬松的貨幣政策，國際國內整體經濟形勢繼續(xù)向好。我們也積貫徹落實了中央、省、市關于促進房地產業(yè)發(fā)展的一系列方針政策，始終堅持對我市房地產市場進行正面宣傳和引導，鼓勵剛性需求者適時入市購房，引導開發(fā)商采取各種有效措施促銷，促進了商品房的銷售。二是在今年上半年，國家?guī)状纬雠_房地產新政進行調控，主要是著力于打擊短期投機行為和規(guī)范房地產市場秩序，遏制一線城市的房價過快上漲。而孝感作為房地產市場需求還是以自住型和改善型住房需求為主、房地產業(yè)仍處于發(fā)展中的中小城市，國家的調控政策在短期內對孝感房地產市場的影響不大。 9月份是傳統(tǒng)的銷售旺季，在經歷了七、八兩個月的一定波動后，不少開發(fā)商重點在9月份推出了新盤銷售以及采取各種促銷措施，吸引了不少的購房人，而在6-8月份持觀望態(tài)度的消費者也重新入市，促進了銷售量的大幅上升。

從前三季度的商品房及商品住房的銷售價格來看，我市房價基本處于較為合理的波動范圍，總體趨勢保持穩(wěn)定。二月份當月孝感城區(qū)商品房銷售價格出現(xiàn)一定幅度上揚，主要是在春節(jié)期間，外出務工返鄉(xiāng)過節(jié)的部分消費者，集中簽約東城區(qū)高層商品房，而中低價位樓盤銷售狀況相對穩(wěn)定，使得高價位樓盤所占權重加大，從而拉高了當月的平均價格。從總體情況來看，我市商品房價格整體保持穩(wěn)定，商品房供應結構合理，消費水平穩(wěn)定，房地產市場始終保持著健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。

隨著房地產傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來，我市房地產市場將迎來下一個“銷售旺季”：開發(fā)企業(yè)為加快資金回籠，完成年度目標，會加大商品房入市的步伐，市場供給將得到充分保障，同時為配合營銷，會加大促銷力度，吸引各類住房需求客戶；剛性需求將再次成為房地產市場的消費主體，而在銷售淡季持觀望態(tài)度的購房者也將會及時入市，開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠政策將會成為消費者及時簽約的“催化劑”。但是下一階段房地產市場發(fā)展別是能否繼續(xù)保持前三季度的良好銷售勢頭的不確定因素也在增加：一是近期國土資源部和住建部聯(lián)合出臺的《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，將會縮短商品房建設周期，短期內市場供應量將會有所增加，供求關系的改變將會影響市場預期；二是《孝感市城區(qū)保障性住房配建試行辦法》和國家有關部委《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》的出臺對平抑房價有一定作用，加大了消費者和開發(fā)企業(yè)的價格博弈；三是國家有關部委再次強化了差別化信貸政策的執(zhí)行力度，嚴格付比例提高至三成、二套房付比例提高至五成、利率提高至1.1倍、停發(fā)三套房貸款等，加上近期出現(xiàn)的各種加快房地產稅費改革的呼聲，都會導致我市房地產市場發(fā)展的不確定因素的增加。

努力落實房地產業(yè)三年倍增計劃，加強對重點項目、重點企業(yè)的跟蹤服務，切實采取有效措施確保重點項目的順利實施。要堅持以科學發(fā)展觀為指導，繼續(xù)認真貫徹落實國家宏觀政策，加強房地產市場監(jiān)管。一是繼續(xù)加大保障性住房的建設力度；二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導住房租賃消費。盤活住房租賃市場；三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預售制度；四是大力整頓和規(guī)范房地產市場秩序。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度，進一步促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

繼續(xù)引導房地產開發(fā)企業(yè)主動應對市場變化，尋找促進商品房銷售的有效途徑和辦法。鼓勵開發(fā)企業(yè)采取多種形式和手段促銷，吸引不同需求的消費者。同時要提醒開發(fā)企業(yè)認清形勢，不要被目前銷售形勢持續(xù)向好的局面所“迷惑”，為了追求更高的利潤而隨意提高銷售價格，避免把普通住宅消費逐步“擠出”市場，使得較好的銷售形勢難以持久。目前，國家對于套房的利率優(yōu)惠幅度降低、二套房付比例及貸款利率的提高等信貸政策將會對今后的商品房銷售產生影響，開發(fā)企業(yè)更應該積應對，采取有效措施促進市場發(fā)展。

繼續(xù)完善房地產市場運行和行業(yè)發(fā)展動態(tài)信息發(fā)布制度，通過定期和不定期的信息發(fā)布，引導不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費觀念，鼓勵有剛性需求的購房者理性適時入市，既不盲從，也不要長期持幣觀望，把握時機，及時入市。要充分發(fā)揮新聞媒體的輿論導向作用，正確引導合理的住房開發(fā)和理性的消費觀念。

要不斷提高為企業(yè)服務的意識，進一步為企業(yè)的發(fā)展提供優(yōu)良環(huán)境，把為開發(fā)企業(yè)服務和支持企業(yè)發(fā)展、“急事急辦”、“事辦”的機制常態(tài)化、制度化；做好房地產統(tǒng)計工作，及時、準確公開我市各項目的銷售狀況，使得各開發(fā)企業(yè)能夠認清房地產市場運行態(tài)勢，準確地把握市場行情；努力做好市場分析工作，幫助和引導企業(yè)建立“居安思危”意識，不斷增強風險防范意識，提高企業(yè)抵御風險能力。進一步提高工作效率，縮短辦事時限，為企業(yè)解決發(fā)展中的實際困難，支持企業(yè)發(fā)展壯大，鼓勵企業(yè)做大做強，提高競力和管理水平。

加大對房地產市場行為的監(jiān)督力度。規(guī)范開發(fā)企業(yè)的市場行為，嚴查商品房違規(guī)銷售、虛假廣告、發(fā)布虛假交易信息、囤積房源等行為。對擾亂市場正常秩序、損害消費者利益的違法違規(guī)行為，記入檔案黑名單，將依照相關規(guī)定予以嚴厲處罰，并充分發(fā)揮社會和新聞媒體對房地產市場的監(jiān)督作用，對那些行為惡劣、造成較大影響的房地產違法違規(guī)企業(yè)，予以公開曝光，情節(jié)嚴重者，注銷開發(fā)資質；對那些市場行為規(guī)范，全心全意為消費者提供優(yōu)質產品和服務的企業(yè)，樹立正面典型，加大宣傳力度，提高企業(yè)品牌影響力，建立誠信企業(yè)信用檔案?？傊?，我們要再接再厲，以完成房地產業(yè)三年倍增計劃為契機，不斷保持和維護好我市房地產市場來之不易的大好局面，確保全年工作目標圓滿順利完成，促進房地產市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。