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概念透支 上海迪士尼樓市泡沫或提前破滅

2011年04月14日 09:25     小編:     未知|0     點(diǎn)擊:2245

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從4月8日上海迪士尼舉辦動(dòng)工儀式至今短短數(shù)天,股市迪士尼概念的多支股票連續(xù)下跌,走出一波利好出盡行情。在迪士尼所在板塊的樓市,也出現(xiàn)了利好“見光死”、泡沫提前破滅的跡象。
 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從迪士尼樂園項(xiàng)目消息傳出到終確認(rèn)、終開工的一兩年時(shí)間里,迪士尼樂園所在的以上海浦東川沙板塊為核心的區(qū)域樓市即進(jìn)入快漲通道,短短一年中均價(jià)翻番的行情此起彼伏。但近日,迪士尼項(xiàng)目附近新開樓盤突現(xiàn)大幅降價(jià)促銷,包括了2萬抵10萬的大幅優(yōu)惠。
 

“這種舉動(dòng)并不意外。這個(gè)板塊里,幾乎是投資者的天下,投資比例高,樂園正式開工,利好出盡嘛。”某知名中介浦東川沙店的業(yè)務(wù)人員告訴記者。
 

在業(yè)內(nèi)人士看來,迪士尼樓市泡沫的突變,利好出盡是誘因,根本的在于持續(xù)的強(qiáng)力調(diào)控措施,對投資需求的巨大直接打擊,令幾乎全靠投資投機(jī)支撐起來的迪士尼樓市泡沫有些不堪一擊。
 

迪士尼泡沫:投資客天堂
 

若以4月8日為節(jié)點(diǎn),往前從迪士尼樂園落戶上海的消息傳出開始數(shù)年中,迪士尼概念一直是上海樓市一個(gè)強(qiáng)力助推器,直接體現(xiàn)為相關(guān)區(qū)域樓市房價(jià)的扶搖直上,而4月8日無疑是個(gè)歷史性的高潮點(diǎn)。
 

以浦東川沙板塊為核心的真正迪士尼概念區(qū)域,是在約2009年前后上海迪士尼選址“浦東、崇明謎底”揭曉之后,時(shí)間跨度約兩年。
 

但這兩年中,川沙及周邊區(qū)域無疑成了樓市投資投機(jī)客的天堂。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從每平方米不足萬元到24230元的房價(jià)速漲傳奇,上海迪士尼項(xiàng)目所在的川沙板塊用一年時(shí)間完成。
 

成交數(shù)據(jù)顯示,2009年一季度時(shí),川沙板塊的商品住宅的成交均價(jià)為9378元/平方米,處于上海成交均價(jià)落后位置。至2009年四季度,上海迪士尼樂園宣布正式落戶時(shí),川沙板塊的成交均價(jià)為12797元/平方米,隨后川沙板塊房價(jià)一路飆升。到2010年一季度,川沙板塊商品住宅成交均價(jià)攀至16290元/平方米,至二季度成交均價(jià)躍至24230元/平方米。盡管2010年三季度有所回落,但基本穩(wěn)定在歷史高位。
 

截至2010年四季度,川沙板塊成交均價(jià)終報(bào)23348元/平方米。從獲批至今,短短一年多的時(shí)間,迪士尼項(xiàng)目所在的浦東川沙板塊房價(jià)漲幅幾乎全部超過。
 

扶搖直上的還有二手房。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場反映,迪士尼落地后的一年多里,川沙板塊二手房價(jià)格上漲幅度基本超,有的甚至達(dá)到200%以上,尤其是次新房源價(jià)格更有大幅攀升。
 

不是住宅,商鋪等其他類型的物業(yè)炒作暴漲之勢,與住宅相比,有過之而無不及。今年近一次的土地拍賣中,川沙新市鎮(zhèn)的一個(gè)商業(yè)地塊成交溢價(jià)率高達(dá)427%。據(jù)了解,綠地集團(tuán)等國內(nèi)外知名房企均已在迪士尼區(qū)域投下重金,多數(shù)聚集商業(yè)地產(chǎn)。
 

商鋪成為投資投機(jī)者的另一項(xiàng)愛。來自當(dāng)?shù)刂薪榈男畔@示,商鋪尤其是小面積商鋪一直十分,目前當(dāng)?shù)厝f家新天地廣場、越龍灣等新開盤的純商鋪項(xiàng)目都受到投資者熱捧,單價(jià)約3萬元/平方米。而近推出的某個(gè)位于地鐵附近的商鋪項(xiàng)目,以小面積為主,單價(jià)迫近6萬元/平方米,直逼市地段商業(yè)項(xiàng)目。
 

當(dāng)?shù)氐闹薪殚T店負(fù)責(zé)人告訴本報(bào),不管是住宅還是商業(yè)物業(yè),賣家?guī)缀醭^80%都是投資投機(jī)客,即使有自住自用者,也大都抱有投資的意圖,真正打算來此區(qū)域居住的自住型買家,很少很少。
 

目前迪士尼周邊區(qū)域,不管是與市的離,還是交通和配套的便利性,并不是居住的好選擇。

       調(diào)控致泡沫提前破滅?
 

據(jù)本報(bào)記者了解,迪士尼正式開工,對周邊樓市板塊而言,其標(biāo)志意義并不在于歷史漲幅的高點(diǎn),或許更在于一路飆升的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,開發(fā)商正抓緊將迪士尼概念的樓盤出貨,大量供應(yīng)上市。
 

一季度,上海川沙板塊零供應(yīng),但迪士尼外圍板塊成交占比大浦東過半。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控統(tǒng)計(jì),一季度浦東新區(qū)總計(jì)成交面積24.1萬平方米,其中迪士尼輻射6大板塊成交活躍,合計(jì)12.2萬平方米,占據(jù)整個(gè)大浦東一半以上成交量。川沙連續(xù)4個(gè)月“零供應(yīng)”,周康、惠南等外圍板塊崛起。
 

調(diào)控對樓市的沖擊,在迪士尼區(qū)域這樣前期炒作盛行的市場率先有所體現(xiàn)。2011年以來,川沙板塊的成交均價(jià)出現(xiàn)明顯滑落,今年一季度小幅回落至20140元/平方米。
 

來自該區(qū)域市場信息顯示,較大幅度的打折促銷項(xiàng)目紛紛開始亮相。
 

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,位于浦東新區(qū)南六公里567弄的某項(xiàng)目,自2009年11月迪士尼落戶的消息宣布后,房價(jià)由之前的18494元/平方米瞬間漲到26446元/平方米。但日前上海迪士尼破土動(dòng)工的消息傳出后,該樓盤并未效仿2009年11月的營銷策略,借機(jī)漲價(jià),而是推出優(yōu)惠措施,預(yù)交2萬抵10萬。

        在這一銷售策略背后,是迪士尼區(qū)域前期漲幅過快項(xiàng)目的慘淡業(yè)績。上海官方網(wǎng)站房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上述項(xiàng)目的銷售速度自去年1月至今一直較為緩慢,去年10月、11月、12月,今年3月該樓盤的銷售速度為4套、4套、2套、2套。
 

有開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人對記者坦言,調(diào)控沖擊下投資需求大幅縮水,加上迪士尼正式動(dòng)工利好出盡等因素,迪士尼概念樓市盛而衰也是可以預(yù)料的,現(xiàn)在還是個(gè)開始。“但終是否存在泡沫破滅的情況,還要看后市的綜合因素。”
 

調(diào)控重壓之下,投資投機(jī)驅(qū)動(dòng)的樓市泡沫出現(xiàn)來得快去得快的跡象。
 

仲量聯(lián)行在其新的季度報(bào)告中指出,預(yù)計(jì)現(xiàn)行的緊縮政策將貫穿整個(gè)2011年,并有可能延續(xù)至2012年。該行中國區(qū)研究部總監(jiān)柯志謙認(rèn)為,預(yù)計(jì)2011年住宅成交均價(jià)會(huì)有所下降。
 

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出,迪士尼區(qū)域周邊房產(chǎn)目前可供炒作的空間不大,相信在未來兩年內(nèi)如無其它重大規(guī)劃建設(shè)影響,該區(qū)域難再成市場熱點(diǎn)。
 

不過也有人更悲觀,中房信分析師薛建雄表示,迪士尼板塊在2009年樓市上漲期,概念炒得過熱,房價(jià)被透支,成為目前樓市調(diào)控時(shí)期的房價(jià)雷區(qū)。盡管迪士尼開工,但還是老舊概念,沒能再次提升目前處于高位的周邊房價(jià),使得投資者短期觀望。鑒于當(dāng)前的密集樓市調(diào)控政策,川沙鎮(zhèn)周邊房價(jià)沒有重現(xiàn)飆漲,而是陷入疲軟。

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