公租房破解住房三難題 封閉式管理防權(quán)力尋租

十房網(wǎng)訊　一些專家和業(yè)界人士在接受記者采訪時(shí)表示，重慶的公租房探索不單是解決“夾心層”人群的住房困難，

　　還在于規(guī)避以往一些保障性住房項(xiàng)目存在的詬病，避免公租房片區(qū)形成新的“貧民窟”。同時(shí)，公租房是參與對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段，有利于抑制房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　封閉式管理避免“權(quán)力尋租”

　　在我國(guó)住房保障體系建設(shè)中，一些項(xiàng)目因分配不公、運(yùn)作不規(guī)范等問(wèn)題而飽受公眾詬病。“要管住了公租房上市交易的閘門(mén)，沒(méi)有利潤(rùn)可圖，不會(huì)發(fā)生利益輸送，也不會(huì)發(fā)生腐敗問(wèn)題。從這個(gè)意義上講，公租房體系本身是一個(gè)防止腐敗的系統(tǒng)。”重慶市國(guó)土資源和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　為此，重慶市在謀劃公租房建設(shè)之初考慮設(shè)計(jì)一套科學(xué)的準(zhǔn)入門(mén)檻和退出機(jī)制。在準(zhǔn)入管理上，初考慮在主城有固定工作的，剛畢業(yè)大學(xué)生、引進(jìn)的外來(lái)人才等可以申請(qǐng)公租房。后來(lái)，從營(yíng)造城市發(fā)展環(huán)境和聚集人才考慮，擴(kuò)大公租房保障范圍，要是年滿18周歲，不屬于廉租住房保障對(duì)象、又暫時(shí)買(mǎi)不起商品房的中低收入人群和新業(yè)人員等“夾心層”，在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定業(yè)崗位和收入來(lái)源，本市無(wú)房戶或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)的城鄉(xiāng)居民、具有租金支付能力的都納入申請(qǐng)范圍，不設(shè)戶籍限制。

　　同時(shí)，重慶對(duì)公租房住戶的退出機(jī)制也進(jìn)行了周密的制度設(shè)計(jì)。根據(jù)重慶市公租房管理暫行辦法，公租房租住以5年為期限，租住者去購(gòu)買(mǎi)改善住房后，可以退出公租房；業(yè)主住滿5年后，可以成本價(jià)+銀行利息購(gòu)買(mǎi)自住(其中成本價(jià)是指土地成本、建安成本等綜合成本，并交納部分稅費(fèi))，購(gòu)房時(shí)可選擇一次性付款和分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款時(shí)，未付款面積按照規(guī)定繳納租金。公租房不得上市交易，購(gòu)買(mǎi)人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原銷(xiāo)售價(jià)格加同期銀行活期存款利息，不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲。

　　此外，重慶市還設(shè)計(jì)了懲罰性的強(qiáng)制退出機(jī)制。對(duì)于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、出借和抵押公租房，改變其住房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)，空置房屋或欠交房租6個(gè)月以上，以及違反租賃合同，承租人或購(gòu)買(mǎi)人所占有的公租房都被強(qiáng)制收回，其行為也會(huì)被記入個(gè)人信用檔案，5年內(nèi)不得申請(qǐng)公租房。

　　不讓公租房聚居區(qū)成為城市“貧民窟”

　　近日記者來(lái)到鴛鴦片區(qū)公租房的工地，見(jiàn)工人們正忙著綠化，竹子、紅楓、銀杏、桂花綠意盎然，園林景觀生機(jī)勃勃。工作人員告訴記者，雖然是公租房，可是綠化卻與普通的商品房差不多。

　　在公租房建設(shè)中，重慶市別強(qiáng)調(diào)不能讓公租房聚居區(qū)成為純粹城市低收入群體的集中居住地，而是讓這些中低收入人群也能享受到較高品質(zhì)的居住條件，活得更要有尊嚴(yán)。為此，重慶市在公租房規(guī)劃建設(shè)中，實(shí)行商品房、公租房無(wú)差別的“混建”模式，高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)規(guī)劃建設(shè)。

　　一方面，在布局上，公租房一般布局在輕軌沿線或交通條件較好的地區(qū)，容積率約3.8，完全參照商業(yè)樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)，配套學(xué)校、醫(yī)院、商店、銀行以及健身、圖書(shū)館等設(shè)施和場(chǎng)地。

　　另一方面，主城區(qū)公租房均布局在，一二環(huán)線之間規(guī)劃的21個(gè)人口聚居區(qū)中，公租房住戶完全與商品房住戶有機(jī)融合在一起，共享小區(qū)環(huán)境和專業(yè)物業(yè)公司的管理與服務(wù)，消除住戶家庭收入高低所造成的心理落差，避免社會(huì)階層隔離和形成城市“貧民窟”。

　　此外，重慶的公租房戶型面積一般在35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面積的10%進(jìn)行公建配置，并含有每平方米400元的簡(jiǎn)約裝修。

　　重慶社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)專家孫元明研究員認(rèn)為，“這是一個(gè)妙招！讓公租房住戶與商品房住戶有機(jī)地融合，將保證入住公租房的中低收入階層均衡享受公共服務(wù)，不會(huì)有心理落差，避免形成新的貧民窟。”

　　抑制投機(jī)行為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，公租房是調(diào)節(jié)房市供求的“緩沖器”。隨著大量公租房的逐漸上市，將會(huì)直接影響房屋租賃市場(chǎng)，進(jìn)行抑制投資性或投機(jī)性需求，有利于遏制房?jī)r(jià)飛漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　重慶大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)任宏認(rèn)為，大量的公租房上市，會(huì)把“夾心層”人群吸引過(guò)去，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念，覺(jué)得“租房比硬著頭皮買(mǎi)房生活得更好”。如此一來(lái)，商品房市場(chǎng)上的需求會(huì)減少，從而抑制部分投資性或投機(jī)性購(gòu)房需求，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。另一方面，由于公租房的租金是市場(chǎng)價(jià)的60%，一旦面市，其周邊商品房的租金勢(shì)必受到影響，會(huì)刺激投資者形成看跌的心理預(yù)期。

　　然而，在任宏看來(lái)，政府提供公租房，是一種“過(guò)渡房”，是城市化進(jìn)程中的一種保障方法，在城市人口趨于穩(wěn)定后，公租房閑置率會(huì)逐漸增高，而管理維護(hù)成本會(huì)大幅增加，勢(shì)必會(huì)加重政府的財(cái)政壓力。他說(shuō)：“今后，還需更多地增加老百姓的收入，提高消費(fèi)能力，讓更多的人買(mǎi)得起房。”

　　重慶邁德房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙宜勝認(rèn)為，由政府出資建設(shè)，以較低廉的租金出租給暫時(shí)無(wú)力自置居所群體的公共租賃房制度，是解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一種有效手段。而且，建公租房將會(huì)很好地平衡各方的利益，既滿足中等偏低收入群體的住房需求，起到抑制房?jī)r(jià)的作用。同時(shí)，公租房對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)起到調(diào)節(jié)作用。由于公租房屬于中低端產(chǎn)品，勢(shì)必會(huì)擠占一定的市場(chǎng)空間，這樣促使開(kāi)發(fā)商尋找公租房沒(méi)有覆蓋的產(chǎn)品類(lèi)型，專心做優(yōu)質(zhì)高價(jià)房，會(huì)使中高端產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)更加充分，性價(jià)比更高，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策硬傷。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算，一個(gè)地區(qū)保障性住房的供給每增加5%，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)會(huì)下降3%-4%，重慶的保障性住房若能夠達(dá)到總建房面積的30%，那么房?jī)r(jià)相應(yīng)會(huì)下降20%以上。因此保障性住房不但滿足了中低收入群體的需求，還將通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，深刻改變本地商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效抑制商品房?jī)r(jià)格整體過(guò)快增長(zhǎng)的格局。

　　張定宇表示，公租房增加了住房供應(yīng)類(lèi)型，有利于調(diào)控房屋市場(chǎng)出租價(jià)格，抑制部分投資性購(gòu)房需求，同時(shí)間接地抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公租房實(shí)行“租售并舉”，可以有效緩解購(gòu)房者尤其是中低收入家庭的資金壓力，促進(jìn)整體房?jī)r(jià)保持在合理水平，有利于老百姓縮短購(gòu)房期限。