2008年上半年孝感市房地產(chǎn)市場運行情況報告

孝感房地產(chǎn)信息

 

 

 

2008年上半年，孝感市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)159家，注冊資本28.8億元，其中，二級資質(zhì)14家，三級資質(zhì)13家，四級資質(zhì)48家，暫定資質(zhì)84家。孝感城區(qū)具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)92家，注冊資本共計17.6億元，其中，二級資質(zhì)9家，三級資質(zhì)6家，四級資質(zhì)19家，暫定資質(zhì)58家。各縣市具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別為：漢川市14家，應(yīng)城市14家，云夢縣10家，安陸市13家，大悟縣11家，孝昌縣5家。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目及投資情況

2008年上半年，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目89個，同比減少22.3%。其中，今年新開工項目20個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目69個（在建項目59個，已竣工項目30個）。

在89個項目中，孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目41個（在建項目22個，已竣工項目19個），同比減少30.3%。其中，今年新開工項目7個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目34個（未竣工項目15個、上年已竣工但尚處于銷售期的項目19個）。

全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15.8億元，同比增長76.6%。其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9.86億元，同比增長109.3%。

2、房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及竣工面積情況

2008年上半年，全市商品房施工面積139.36萬平方米，同比減少5.7%；其中，孝感城區(qū)商品房施工面積78.9萬平方米, 同比增長23.7%。

全市商品房竣工面積53.75萬平方米，同比增長21.9%；其中，孝感城區(qū)商品房竣工面積17.9萬平方米，同比增長3.5%。

3、銷售情況

2008年上半年，全市商品房銷售面積33.86萬平方米，同比減少了46.7%。其中，住宅銷售面積31.83萬平方米，同比減少了47.4%。孝感城區(qū)商品房銷售面積19.35萬平方米，同比減少了20.8%；其中，住宅銷售面積17.3萬平方米，同比減少了32.5%。

全市商品房銷售金額7.63億元，同比減少了17.4%。其中，住宅銷售金額6.59億元，同比減少了20.3%。孝感城區(qū)商品房銷售金額5.1億元，同比增長20.7%；其中，住宅銷售金額4.56億元，同比增長16.7%。

4、房地產(chǎn)價格情況

2008年上半年，全市商品房銷售的平均價格為2255元/m2，同比增長52.7%，比上月降低了0.9%。其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2783元/m2，同比增長60.7%，比上月降低了2.5%。全市商品住宅銷售的平均價格為2070元/m2，同比增長50%，比上月降低了0.2%。其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2639元/m2，同比增長66.3%，比上月降低了2.7%。

孝感城區(qū)6月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2595元/m2，同比增長42.9%，與上月持平，其中，商品住宅平均價格為2452元/m2，同比增長41.2%，比上月降低了5.2%。

孝感城區(qū)高層銷售均價為3138元/m2，比上月降低了7.2%，其中住宅為2978元/m2，比上月降低了7.5%；多層銷售均價為2150/m2, 比上月降低了0.87%，其中住宅為2028元/m2，比上月降低了0.54%。

孝感城區(qū)商品住宅高層銷售單價高的為武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的蔚藍新都小區(qū)3938元/m2，多層銷售單價高的為孝感福星惠譽房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的福星城4407.68元/m2，與上月基本持平。

2008年上半年，各縣（市）商品房銷售的平均價格分別為：漢川市2410元/m2，同比增長69.7%；應(yīng)城市1670元/m2，同比增長46.7%；云夢縣1590元/m2，同比增長32.5%；安陸市1320元/m2，與去年同期持平；大悟縣1290元/m2，同比減少3.2%；孝昌縣1360元/m2，同比增長54.5%。商品住宅銷售的平均價格分別為：漢川市1680元/m2，同比增長40%；應(yīng)城市1413元/m2，同比增長28.4%；云夢縣1380元/m2，同比增長38%；安陸市1298元/m2，同比增長46.5%；大悟縣1150元/m2，同比增長16.3%；孝昌縣1350元/m2, 同比增長53.4%。

據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2008年上半年，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收4068.67萬元。其中：契稅收入1369.16萬元，營業(yè)稅2412.2萬元，企業(yè)所得稅287.31萬元。

從2008年上半年房地產(chǎn)市場的基本情況可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運行情況呈現(xiàn)出以下主要點：

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快

2008年上半年，我市房地產(chǎn)投資增長較快，增幅較大。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資15.8億元，同比增長76.6%，增幅較上年同期提高了50.3個百分點。其中，孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9.86億元，同比增長109.3%，增幅比上年同期提高了69.4個百分點。房地產(chǎn)投資增幅上升的主要原因是孝感城區(qū)和孝昌、安陸等縣市房地產(chǎn)開發(fā)投資較上年增長較大。今年上半年，孝感城區(qū)的“福星城”、“北大鴻城”、“西湖明珠”等幾個大項目投資額較大，分別達到了43560萬元、5400萬元、4858萬元；孝昌、安陸等縣市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅分別達到了82.5%、44.24% ，使得全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大。

2、房地產(chǎn)市場供求出現(xiàn)差異化

2008年上半年，全市商品房竣工面積53.75萬平方米，銷售面積33.86萬平方米。從商品房屋竣工面積與銷售面積的比值來看，整體上呈供給大于需求。其中，漢川等六個縣市的竣工面積為35.85萬平方米，而銷售面積為14.51萬平方米，供給大于需求。而孝感城區(qū)供給和需求較為均衡，竣工面積和銷售面積分別為17.9萬平方米和19.35萬平方米，竣工面積略小于銷售面積，如果加上去年竣工已進入銷售期但尚未出售的商品房，則供需基本平衡。由此可以看出，各縣市與孝感城區(qū)房地產(chǎn)市場供求出現(xiàn)不平衡狀態(tài)。

3、商品房銷售價格近期環(huán)比有所下降，房價小幅回落的勢頭已經(jīng)開始顯現(xiàn)

2008年上半年，全市商品房銷售的平均價格為2255元/m²，同比增長52.7%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2783元/m²，同比增長60.7%。全市商品住宅銷售的平均價格為2070元/m²，同比增長50%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2639元/m²，同比增長66.3%。但是，商品房銷售價格環(huán)比卻出現(xiàn)了下降。以孝感城區(qū)為例，孝感城區(qū)5月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2595元/m²，同比增長46.1%，環(huán)比下降了12.6%，其中，商品住宅平均價格為2587元/m²，同比增長45.6%，環(huán)比下降了7.3%。6月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2595元/m²，同比增長42.9%，環(huán)比持平，其中，商品住宅平均價格為2452元/m²，同比增長41.2%，環(huán)比下降了5.2%。預(yù)計這種房價小幅回落的勢頭還將持續(xù)一段時間，這期間房價也有可能會出現(xiàn)反彈，但是不會漲得太高，也不會回落到太低的水平。

4、銷售面積同比下降，居民購房行為趨于謹慎和理性

2008年上半年，全市房屋銷售面積33.86萬平方米，同比減少了46.7%（孝感城區(qū)商品房銷售面積19.35萬平方米，同比減少了20.8%），降幅較大。這主要是由于受全國房價持續(xù)下降的影響以及保障性住房投放市場的鼓舞，人們持幣觀望，購買行為趨于理性和謹慎，以及人們的這種“買漲不買跌”、認為房價還會繼續(xù)下跌的心里的影響。再有一點是孝感城區(qū)2007年底的人均住房建筑面積已經(jīng)達到了29.87平方米，大部分城市居民已基本實現(xiàn)了“住有所居”。部分低收入住房困難家庭又可以通過住房保障制度來實現(xiàn)“住有所居”的問題。其余的低收入住房困難家庭，即使是房價再低，也無力購買商品住房。其他剛性購房群體乃至投資性購房群體的購房行為逐漸趨于謹慎和理性。

5、住房結(jié)構(gòu)基本合理，還需繼續(xù)調(diào)整

我市目前的住宅結(jié)構(gòu)總體上講是基本合理的，但離國家“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房) 面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的調(diào)控要求還有一定的離，據(jù)規(guī)劃部門提供的數(shù)據(jù)，孝感城區(qū)套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房) 面積所占比重在50%左右。目前我市住房供應(yīng)主要是普通商品房，基本上不存在別墅，住宅也較少，但全市比較規(guī)范的經(jīng)濟適用房建設(shè)才剛起步，廉租住房建設(shè)進行實物配租面還不大，全面推進住房保障制度，進一步加強住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還很艱巨。

從今年上半年房地產(chǎn)市場運行的基本情況和運行點來看出，我市房地產(chǎn)市場運行是基本平穩(wěn)和健康的，但近期也出現(xiàn)了一些新的情況和問題：一是商品房銷售價格與去年同期比增長較快，上半年同比增長52.7%，大大高于全省同比增長8.2%的平均水平；二是市場銷售低迷，成交萎縮，銷售面積下降較多，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

我們認為，房地產(chǎn)市場銷售低迷，成交萎縮，銷售面積下降較多，主要有以下幾個方面的原因：

一是我市的銷售淡旺季的時間分布與其他城市相比有所不同。一般來說，商品房的銷售旺季會集中在下半年的9、10月份以及上半年的5、6月份，但由于我市屬于一個打工經(jīng)濟的城市，我市的很多在外打工及創(chuàng)業(yè)人員會選擇春節(jié)前后回家鄉(xiāng)來購房，所以我市的銷售旺季一般發(fā)生在春節(jié)前后的11、12月份至次年的1、2月份，與其他城市有所不同。

二是國家宏觀調(diào)控政策發(fā)生了實質(zhì)性作用。各項調(diào)控政策的密集出臺，別是信貸、稅收政策的出臺，如人民銀行12次提高存款儲備金率、6次加息，從緊的貨幣信貸政策，以及去年底《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》下發(fā)（二套房貸政策）等，市場預(yù)期發(fā)生了較大變化，人們以改善居住條件為主的自住性需求在逐步減少。由于人們擔(dān)心房價繼續(xù)上漲，很多購房人（別是以改善居住條件為主的自住性需求者）在前段時期都已購買到了自己需要的房屋，以致購買房屋的這種自住性需求減少，投資和投機性需求也得到了一定抑制，以致交易量出現(xiàn)明顯回落，觀望氣氛較為濃厚。目前房地產(chǎn)市場仍處于高度敏感期，發(fā)展走勢存在著很大的不確定性，開發(fā)商對于大的開發(fā)項目不敢貿(mào)然投資入市。

三是受全國房價走勢大環(huán)境的影響。自去年下半年以來，全國很多一線城市（別是深圳和上海）的市場成交大幅縮減，房價也出現(xiàn)下滑的趨勢，今年以來這種市場成交縮減和房價下滑的趨勢更加明顯，據(jù)報道，深圳市一季度商品住宅成交同比下降了七成，今年6月，深圳平均房價為每平方米11159元，與去年10月均價每平方米17350元的歷史高位相比，已經(jīng)下跌了36%。由此也帶動其他一線城市包括北京、杭州等地的房價也出現(xiàn)下滑的勢頭。由于這種一線城市的聯(lián)動作用，我省大城市武漢市房地產(chǎn)市場成交也大幅縮減，據(jù)報道，武漢市上半年商品住宅成交套數(shù)同比下降了50.41%，房價較峰值已下跌了10%-15%，而且預(yù)計這種趨勢還將延續(xù)。我市的房價走勢受武漢房價走勢的影響比較大，因此我市房地產(chǎn)市場銷售也較低迷，銷售面積也在下降。

四是自2007年至今年前幾個月的房價大幅上漲，透支了今年的房價上漲空間，明顯超越了人們的心理承受能力，市場出現(xiàn)了濃厚的觀望氣氛。即使二季度以來房價呈逐月下降趨勢，但人們的觀望情緒仍然未減。這也是成交量萎縮的一個原因。

1、繼續(xù)認真貫徹國家宏觀調(diào)控政策

在房地產(chǎn)市場管理方面，要進一步解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，由經(jīng)營城市向監(jiān)管城市轉(zhuǎn)變；重點發(fā)展中小套型普通商品住房，大力推進經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)，適度發(fā)展中商品房，形成多層次的住房供給的合理配置。

2、采取有效措施，防止空置面積出現(xiàn)過快增長

一是引導(dǎo)開發(fā)商壓縮利潤空間、適度降價，解決當(dāng)前樓市冷清的問題，以降價換得普通投資者入市，以降價換取交易量的回升。如果房價降到合適價位，廣大自住客戶入市，必然推動成交放大；二是在符合國家調(diào)控政策的情況下，活躍存量房交易市場，刺激增量房的銷售；三是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管和輿論宣傳力度，正確引導(dǎo)理性的住房開發(fā)和消費的觀念，使不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費需求，逐步對房價的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房價的大起大落；四是推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開辟融資渠道，緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展。

3、整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。

繼續(xù)扎實開展房地產(chǎn)秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?，對房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為予以堅決整治，重拳出擊，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

4、完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，加強對住房消費的正確引導(dǎo)。