樓市備戰(zhàn)下半年武漢開發(fā)商左右為難

2010年07月17日 08:41 小編：億房網|0 點擊：2294

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　　據長江商報報道，2010年上半年已在對新政的關注與觀望中過去，武漢的房企開始備戰(zhàn)下半年的銷售。“項目將在7月份開盤，現在正在進行登記，開盤可享受優(yōu)惠。”在徐東一個樓盤的售樓部售樓員告訴記者，項目次開盤將主推八九十平米的兩居、三居。與該樓盤一樣，7月不少新盤或老盤正在醞釀入市。不過記者從各大專業(yè)網站發(fā)現，大概50余樓盤雖然都已經對外公布7月開盤的信息，但目前7月過半，真正開盤的樓盤還屈指可數。并且，對于開盤的具體時間以及具體價格，大部分樓盤都還處于未定或者未知的情況。

　　7月武漢計劃開盤項目57個

　　根據某網站的統(tǒng)計數據表明，7月武漢計劃開盤項目57個，其中漢口區(qū)9個;東西湖片區(qū)8個;武昌區(qū)12個;光谷片區(qū)5個;南湖片區(qū)5個;其中，部分位于城市核心區(qū)的高端樓盤也計劃在7月入市。

　　受4、5月地產新政頻出影響緩推的項目，都將在7月亮相市場。而在傳統(tǒng)的7月淡季，武漢樓市迎來了推盤量的小高潮。

　　“雖說7月是樓市真正的淡季，但5月6月受政策影響，我們已經延遲了推盤。”武昌某樓盤的營銷經理告訴記者，原本打算5月進行推盤計劃，但由于當時樓市新政頻出，地方實施細則未明確，對于尚未開盤的樓盤來講，無法明確政策影響大小，因而無法制訂相關的營銷策略。“在當時政策未明朗之前，顯然不會盲目推盤。”上述人士告訴記者，不止他們一家，當時的不少樓盤都是因為這個原因推遲開盤，這也是7月成為樓市反季推盤月的重要原因。

　　“雖然拿不準下一步是否還有政策，但感覺大方向已成定局，不會有太大變化。”一位發(fā)商告訴記者，如今看能不能開盤，主要是依據政策的穩(wěn)定性。在政策頻出的時候，誰都不愿意貿然開盤，風險太大。而一旦政策穩(wěn)定下來，他們制定應對措施、營銷手法以及推盤策略才有針對性。

　　房企觀望氣氛依然濃厚

　　不過值得注意的是，雖然這些樓盤都對外聲稱7月開盤，但從目前看來，7月過半，眾多樓盤中，已經開盤的寥寥無幾。而在報價上，老盤加推的房源在原有產品的價格基礎上尚有一個浮動的報價區(qū)間，但不少新盤的報價，一直處于待定狀態(tài)。記者致電其中一個樓盤詢問價格情況，電話一端的客服人員告訴記者，價格未定，有在開盤當天才能了解到。而記者追問開盤時間，該人員告訴記者，大概在7月，具體時間會另行通知。

　　“由于受新政以來樓市走向不明晰的影響，不少項目還在開與不開之間游移不定。”一位業(yè)內人士表示，此前不少在5、6月份打算推盤的開發(fā)商，由于受到新政的影響，紛紛推遲了開盤計劃。但這轉眼2個月過去了，不少樓盤處于非“開”不可的情況，但又同時擔心市場的走勢不明和對市場的掌控能力不強，這讓開發(fā)商在推盤問題上猶豫不決。

　　對此，有開發(fā)商坦承在這個問題上確實有些“搖擺不定”。“現在是箭在弦上，不得不發(fā)了。”記者在采訪光谷某樓盤的代理商時，其策劃經理說，開發(fā)商上半年的任務尚未完成，為了避開新政的影響，一直把銷售任務往后壓，所以現在一到政策的影響差不多穩(wěn)定下來，開始著手開盤。但從代理商一方看來，市場觀望情緒仍未退去，從客戶積累和登記的情況看來，并不是十分理想，這讓人十分擔心開盤的效果。

　　多數項目“拭目以待”

　　而從記者調查的情況看來，不少開發(fā)商擔心的不是客戶積累問題，還有定價問題、產品配比問題。

　　“原來進行摸底工作，可以通過片區(qū)對比，對比來摸底，到了現在大家都在相互觀望。”一位開發(fā)商告訴記者，目前找個參照物作對比都很難，因為自己片區(qū)的競樓盤不是很早已經“脫身”是跟他們一樣處于“市場觀察階段”，“大家你望我，我望你，誰都不愿意跨出步。”

　　“像我們小開發(fā)商，都是望著別的樓盤，等他們做出價格調整，我們才會跟進。”一個開發(fā)商告訴記者，包括定價、產品配比，一步判斷不準，滿盤皆輸。所以都希望別人先有“動靜”的時候，自己再出手。

　　一樓盤開發(fā)商表示，項目現在是“拭目以待”，“周邊有項目會先于我們開盤，看看他們的價格和成交量再說。”

　　不過，部分新項目入市也有一種“趕早不趕晚”的想法。一新盤項目負責人對記者說：“恐怕當下還沒達到政府調控期待的效果。現在加快入市節(jié)奏，無論是低價入市還是推出優(yōu)惠，先贏得一部分市場才是上策，否則可能到三四季度更被動。”

　　“左顧右盼”是大的忌諱

　　繼上海、南京、杭州、深圳、北京等地銀行陸續(xù)放松三套房貸，上海甚至對二套房貸的認定也開始松口。面對樓市進一步趨冷的市場，傳來的消息讓開發(fā)商緊繃的臉有了些許的舒展。不過回頭思考，也許這更令人擔憂。

　　還是任大嘴道出了其中的隱憂：“房地產業(yè)內人士普遍所擔心的恰恰是房地產政策的放松會引發(fā)更激烈的價格反彈，讓剛剛供求相對平衡的局面被打破，而引發(fā)更激烈的下一次調控。”

　　確實，開發(fā)商會希望市場放開競，但更關心政府是否能有一個穩(wěn)定的預期，而不是不斷地調來調去。穩(wěn)定的政策即使不是一個好的政策，但至少可以有個應對的策略，而波動的無預期的政策則根本無法進行良好的投資決策判斷。

　　所以，開發(fā)商還是在擔心，以至于小心謹慎、如履薄冰。

　　而事實是：2010年上半年，武漢房價的高漲幅也達到了41.18%，其地段優(yōu)勢尤為明顯。相對于漢口、漢陽區(qū)而言，武昌區(qū)房價漲幅則略低，高漲幅為38%。相比城區(qū)的高燒，光谷、南湖、后湖、金銀湖等近郊片區(qū)，高漲幅均在30%。

　　房價不降，調控還未到盡頭。在這個時候新盤入市，定一個比市場能接受的略偏低的價格，是比較合適的選擇。

　　現階段，剛性需求仍在涌動。在新政兩個月后，剛性需求(包括剛性改善型需求)一旦認定價格處于能接受范圍內很可能出手。而此時，一貫以來的賣方市場已暫時變?yōu)橘I方市場。買方市場的游戲規(guī)則是必須要聽從買家認知和預期的。

　　在目前專家對市場的分析中，普遍預測拐點將在四季度出現，彼時調控政策基本出盡，對需求影響進入深刻時期。所以不論從現有買方的心理考慮還是預備市場可能出現的惡劣局面，開發(fā)商應盡快以適當價格出貨。

　　先贏得一部分市場才是上策，而左顧右盼會貽誤時機。

　現象一：多個項目價格難定

　　無論是機構統(tǒng)計資料，還是記者從不少項目售樓處獲悉，許多計劃7月入市的項目價格還沒有確定。

　　中北路一樓盤負責人表示，如果按照原先預定的價格，在當下購房需求受抑制的情況下，很難賣得動。

　　政策性觀望涌現

　　受政策調控的影響，傳統(tǒng)的“紅五月”在今年遭遇“傾盆大雨”。統(tǒng)計顯示，5月，武漢純商品住宅期房簽約套數環(huán)比降四成以上。其中，不少樓盤也在不斷調低開盤價格預期。

　　“整個市場都處于一個觀望期”。浦江筑城房地產顧問公司策劃經理方略表示，在開發(fā)商和買房人看來，往上還是往下，目前市場走勢尚不明晰，這也造成了入市項目難以定價。

　　“原來是新項目看老項目，現在老項目要參照新項目了。”東西湖板塊一老項目有關人士對本報記者表示。

　　所以，大家都在糾結于誰先做這個“出頭鳥”的問題。“現在定價難，主要是因為擔心區(qū)域其他樓盤降價，一旦有樓盤降價，先定價的樓盤日子不好過了。”

　　某項目負責人表示，如果自己先確定價格，要周邊樓盤稍后降價，會抽走很多潛在客戶。因此，包括純新盤和老盤后期，也都在尋找區(qū)域的價格參照。

　　定價多看區(qū)域樓盤

　　某負責人對記者說，雖然成交較低，但不少項目由于資金充裕，并不急于降價，但他們怕的是區(qū)域樓盤降價，“如果區(qū)域樓盤降價，定價比預期稍低的樓盤的價格優(yōu)勢會大打折扣。”

　　“每一次的降價都是由區(qū)域引發(fā)的。”武漢近郊某樓盤開發(fā)商說，一旦“”降價，他們如果不降價，必然是死路一條。

　　對于后市開發(fā)商的定價取向，武漢億房研究主任明晶晶認為不同房企由于資金情況不同，采取的辦法也不一樣。更多的開發(fā)商看房企后續(xù)動作。

　　有業(yè)內人士建議，借鑒已有的做法，一步到位低價開盤更有競力，既容易促進銷量、聚攏人氣，也可以給后期價格留下看漲的空間。陽光100置業(yè)集團副總裁范小沖此前也對記者表示，降價不可以做減法，還可以做加法，如毛坯房改成精裝修，提高產品品質等。

　　現象二：部分樓盤選擇“投石問路”

　　部分7月已經開盤的項目，無論高端還是低端定位的產品均以“低價”為關鍵詞。業(yè)內認為，低開策略屬開發(fā)商“投石問路”策略，這決定了該項目將來的營銷策略是“上”還是“下”。

　　低價開盤先“投石”

　　樓市的促銷，先從近郊片區(qū)開始啟動。6月底，有多家樓盤逆市開盤。郊區(qū)誠意為明顯：盤龍城片區(qū)的哥帝景以3158元/平方米的片區(qū)低起價銷售開盤，此前該片區(qū)新房均價多在3400-4000元/平方米。其開發(fā)商負責人認為，調控影響越來越明顯，選擇這個時候開盤，不動真格的，購房者不會買賬。

　　同樣，在2008年大跳水的金銀湖片區(qū)，近期也有動作，水印桃源推出3500元/平方米的價房;在房源增量大的光谷片，有樓盤以4298元/平方米起價銷售;在深受配套不便之苦的后湖片，圣誠和園以5400元/平方米起價銷售，另外一個現房樓盤以5600元/平方米推盤;漢陽一個樓盤以6200元/平方米起價開盤，低于周邊房價上千元……近段時間以來，武漢每個片區(qū)，都有一兩個樓盤充當了類似“帶頭大哥”的角色。

　　不過，仍有少數樓盤以較大的幅度讓利，多數樓盤依舊堅挺樓價。另外，很多樓盤雖然宣傳大幅讓利，其價格仍比2008年底、2009年初高出不少。

　　“低開”未產生實時性效應

　　事實上，有專家認為，樓盤“低開”是不少樓盤的暫時行為，而并不是所有樓盤所為。

　　7月初促銷打折樓盤不斷涌現，促銷內容包括總價立減、直接折扣、買房送面積、送旅游、免物業(yè)管理費等。從促銷力度來看，高有93折、減總價，乍看非常吸引人，其實這些促銷力度大的樓盤多分布于郊區(qū)，部分為尾盤銷售。而那些套均面積適中，交通便捷，分布于內中外環(huán)的樓盤并未在促銷行列，普遍給出98-99折或者總價減1-3萬等等優(yōu)惠。從這種局部的“小腳走路”來看，僵持觀望的樓市格局不會產生實質性的變動。