據(jù)長江商報報道,2010年上半年已在對新政的關注與觀望中過去,武漢的房企開始備戰(zhàn)下半年的銷售。“項目將在7月份開盤,現(xiàn)在正在進行登記,開盤可享受優(yōu)惠。”在徐東一個樓盤的售樓部售樓員告訴記者,項目次開盤將主推八九十平米的兩居、三居。與該樓盤一樣,7月不少新盤或老盤正在醞釀入市。不過記者從各大專業(yè)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn),大概50余樓盤雖然都已經對外公布7月開盤的信息,但目前7月過半,真正開盤的樓盤還屈指可數(shù)。并且,對于開盤的具體時間以及具體價格,大部分樓盤都還處于未定或者未知的情況。
7月武漢計劃開盤項目57個
根據(jù)某網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,7月武漢計劃開盤項目57個,其中漢口區(qū)9個;東西湖片區(qū)8個;武昌區(qū)12個;光谷片區(qū)5個;南湖片區(qū)5個;其中,部分位于城市核心區(qū)的高端樓盤也計劃在7月入市。
受4、5月地產新政頻出影響緩推的項目,都將在7月亮相市場。而在傳統(tǒng)的7月淡季,武漢樓市迎來了推盤量的小高潮。
“雖說7月是樓市真正的淡季,但5月6月受政策影響,我們已經延遲了推盤。”武昌某樓盤的營銷經理告訴記者,原本打算5月進行推盤計劃,但由于當時樓市新政頻出,地方實施細則未明確,對于尚未開盤的樓盤來講,無法明確政策影響大小,因而無法制訂相關的營銷策略。“在當時政策未明朗之前,顯然不會盲目推盤。”上述人士告訴記者,不止他們一家,當時的不少樓盤都是因為這個原因推遲開盤,這也是7月成為樓市反季推盤月的重要原因。
“雖然拿不準下一步是否還有政策,但感覺大方向已成定局,不會有太大變化。”一位發(fā)商告訴記者,如今看能不能開盤,主要是依據(jù)政策的穩(wěn)定性。在政策頻出的時候,誰都不愿意貿然開盤,風險太大。而一旦政策穩(wěn)定下來,他們制定應對措施、營銷手法以及推盤策略才有針對性。
房企觀望氣氛依然濃厚
不過值得注意的是,雖然這些樓盤都對外聲稱7月開盤,但從目前看來,7月過半,眾多樓盤中,已經開盤的寥寥無幾。而在報價上,老盤加推的房源在原有產品的價格基礎上尚有一個浮動的報價區(qū)間,但不少新盤的報價,一直處于待定狀態(tài)。記者致電其中一個樓盤詢問價格情況,電話一端的客服人員告訴記者,價格未定,有在開盤當天才能了解到。而記者追問開盤時間,該人員告訴記者,大概在7月,具體時間會另行通知。
“由于受新政以來樓市走向不明晰的影響,不少項目還在開與不開之間游移不定。”一位業(yè)內人士表示,此前不少在5、6月份打算推盤的開發(fā)商,由于受到新政的影響,紛紛推遲了開盤計劃。但這轉眼2個月過去了,不少樓盤處于非“開”不可的情況,但又同時擔心市場的走勢不明和對市場的掌控能力不強,這讓開發(fā)商在推盤問題上猶豫不決。
對此,有開發(fā)商坦承在這個問題上確實有些“搖擺不定”。“現(xiàn)在是箭在弦上,不得不發(fā)了。”記者在采訪光谷某樓盤的代理商時,其策劃經理說,開發(fā)商上半年的任務尚未完成,為了避開新政的影響,一直把銷售任務往后壓,所以現(xiàn)在一到政策的影響差不多穩(wěn)定下來,開始著手開盤。但從代理商一方看來,市場觀望情緒仍未退去,從客戶積累和登記的情況看來,并不是十分理想,這讓人十分擔心開盤的效果。
多數(shù)項目“拭目以待”
而從記者調查的情況看來,不少開發(fā)商擔心的不是客戶積累問題,還有定價問題、產品配比問題。
“原來進行摸底工作,可以通過片區(qū)對比,對比來摸底,到了現(xiàn)在大家都在相互觀望。”一位開發(fā)商告訴記者,目前找個參照物作對比都很難,因為自己片區(qū)的競樓盤不是很早已經“脫身”是跟他們一樣處于“市場觀察階段”,“大家你望我,我望你,誰都不愿意跨出步。”
“像我們小開發(fā)商,都是望著別的樓盤,等他們做出價格調整,我們才會跟進。”一個開發(fā)商告訴記者,包括定價、產品配比,一步判斷不準,滿盤皆輸。所以都希望別人先有“動靜”的時候,自己再出手。
一樓盤開發(fā)商表示,項目現(xiàn)在是“拭目以待”,“周邊有項目會先于我們開盤,看看他們的價格和成交量再說。”
不過,部分新項目入市也有一種“趕早不趕晚”的想法。一新盤項目負責人對記者說:“恐怕當下還沒達到政府調控期待的效果?,F(xiàn)在加快入市節(jié)奏,無論是低價入市還是推出優(yōu)惠,先贏得一部分市場才是上策,否則可能到三四季度更被動。”
“左顧右盼”是大的忌諱
繼上海、南京、杭州、深圳、北京等地銀行陸續(xù)放松三套房貸,上海甚至對二套房貸的認定也開始松口。面對樓市進一步趨冷的市場,傳來的消息讓開發(fā)商緊繃的臉有了些許的舒展。不過回頭思考,也許這更令人擔憂。
還是任大嘴道出了其中的隱憂:“房地產業(yè)內人士普遍所擔心的恰恰是房地產政策的放松會引發(fā)更激烈的價格反彈,讓剛剛供求相對平衡的局面被打破,而引發(fā)更激烈的下一次調控。”
確實,開發(fā)商會希望市場放開競,但更關心政府是否能有一個穩(wěn)定的預期,而不是不斷地調來調去。穩(wěn)定的政策即使不是一個好的政策,但至少可以有個應對的策略,而波動的無預期的政策則根本無法進行良好的投資決策判斷。
所以,開發(fā)商還是在擔心,以至于小心謹慎、如履薄冰。
而事實是:2010年上半年,武漢房價的高漲幅也達到了41.18%,其地段優(yōu)勢尤為明顯。相對于漢口、漢陽區(qū)而言,武昌區(qū)房價漲幅則略低,高漲幅為38%。相比城區(qū)的高燒,光谷、南湖、后湖、金銀湖等近郊片區(qū),高漲幅均在30%。
房價不降,調控還未到盡頭。在這個時候新盤入市,定一個比市場能接受的略偏低的價格,是比較合適的選擇。
現(xiàn)階段,剛性需求仍在涌動。在新政兩個月后,剛性需求(包括剛性改善型需求)一旦認定價格處于能接受范圍內很可能出手。而此時,一貫以來的賣方市場已暫時變?yōu)橘I方市場。買方市場的游戲規(guī)則是必須要聽從買家認知和預期的。
在目前專家對市場的分析中,普遍預測拐點將在四季度出現(xiàn),彼時調控政策基本出盡,對需求影響進入深刻時期。所以不論從現(xiàn)有買方的心理考慮還是預備市場可能出現(xiàn)的惡劣局面,開發(fā)商應盡快以適當價格出貨。
先贏得一部分市場才是上策,而左顧右盼會貽誤時機。
現(xiàn)象一:多個項目價格難定
無論是機構統(tǒng)計資料,還是記者從不少項目售樓處獲悉,許多計劃7月入市的項目價格還沒有確定。
中北路一樓盤負責人表示,如果按照原先預定的價格,在當下購房需求受抑制的情況下,很難賣得動。
政策性觀望涌現(xiàn)
受政策調控的影響,傳統(tǒng)的“紅五月”在今年遭遇“傾盆大雨”。統(tǒng)計顯示,5月,武漢純商品住宅期房簽約套數(shù)環(huán)比降四成以上。其中,不少樓盤也在不斷調低開盤價格預期。
“整個市場都處于一個觀望期”。浦江筑城房地產顧問公司策劃經理方略表示,在開發(fā)商和買房人看來,往上還是往下,目前市場走勢尚不明晰,這也造成了入市項目難以定價。
“原來是新項目看老項目,現(xiàn)在老項目要參照新項目了。”東西湖板塊一老項目有關人士對本報記者表示。
所以,大家都在糾結于誰先做這個“出頭鳥”的問題。“現(xiàn)在定價難,主要是因為擔心區(qū)域其他樓盤降價,一旦有樓盤降價,先定價的樓盤日子不好過了。”
某項目負責人表示,如果自己先確定價格,要周邊樓盤稍后降價,會抽走很多潛在客戶。因此,包括純新盤和老盤后期,也都在尋找區(qū)域的價格參照。
定價多看區(qū)域樓盤
某負責人對記者說,雖然成交較低,但不少項目由于資金充裕,并不急于降價,但他們怕的是區(qū)域樓盤降價,“如果區(qū)域樓盤降價,定價比預期稍低的樓盤的價格優(yōu)勢會大打折扣。”
“每一次的降價都是由區(qū)域引發(fā)的。”武漢近郊某樓盤開發(fā)商說,一旦“”降價,他們如果不降價,必然是死路一條。
對于后市開發(fā)商的定價取向,武漢億房研究主任明晶晶認為不同房企由于資金情況不同,采取的辦法也不一樣。更多的開發(fā)商看房企后續(xù)動作。
有業(yè)內人士建議,借鑒已有的做法,一步到位低價開盤更有競力,既容易促進銷量、聚攏人氣,也可以給后期價格留下看漲的空間。陽光100置業(yè)集團副總裁范小沖此前也對記者表示,降價不可以做減法,還可以做加法,如毛坯房改成精裝修,提高產品品質等。
現(xiàn)象二:部分樓盤選擇“投石問路”
部分7月已經開盤的項目,無論高端還是低端定位的產品均以“低價”為關鍵詞。業(yè)內認為,低開策略屬開發(fā)商“投石問路”策略,這決定了該項目將來的營銷策略是“上”還是“下”。
低價開盤先“投石”
樓市的促銷,先從近郊片區(qū)開始啟動。6月底,有多家樓盤逆市開盤。郊區(qū)誠意為明顯:盤龍城片區(qū)的哥帝景以3158元/平方米的片區(qū)低起價銷售開盤,此前該片區(qū)新房均價多在3400-4000元/平方米。其開發(fā)商負責人認為,調控影響越來越明顯,選擇這個時候開盤,不動真格的,購房者不會買賬。
同樣,在2008年大跳水的金銀湖片區(qū),近期也有動作,水印桃源推出3500元/平方米的價房;在房源增量大的光谷片,有樓盤以4298元/平方米起價銷售;在深受配套不便之苦的后湖片,圣誠和園以5400元/平方米起價銷售,另外一個現(xiàn)房樓盤以5600元/平方米推盤;漢陽一個樓盤以6200元/平方米起價開盤,低于周邊房價上千元……近段時間以來,武漢每個片區(qū),都有一兩個樓盤充當了類似“帶頭大哥”的角色。
不過,仍有少數(shù)樓盤以較大的幅度讓利,多數(shù)樓盤依舊堅挺樓價。另外,很多樓盤雖然宣傳大幅讓利,其價格仍比2008年底、2009年初高出不少。
“低開”未產生實時性效應
事實上,有專家認為,樓盤“低開”是不少樓盤的暫時行為,而并不是所有樓盤所為。
7月初促銷打折樓盤不斷涌現(xiàn),促銷內容包括總價立減、直接折扣、買房送面積、送旅游、免物業(yè)管理費等。從促銷力度來看,高有93折、減總價,乍看非常吸引人,其實這些促銷力度大的樓盤多分布于郊區(qū),部分為尾盤銷售。而那些套均面積適中,交通便捷,分布于內中外環(huán)的樓盤并未在促銷行列,普遍給出98-99折或者總價減1-3萬等等優(yōu)惠。從這種局部的“小腳走路”來看,僵持觀望的樓市格局不會產生實質性的變動。