四大行閉門會診地產脈象：房企資金鏈持續(xù)承壓

      宏觀調控的高壓態(tài)勢使原本的房地產市場逐步呈現量價齊跌，季度控制的信貸投放額度更是開發(fā)商的資金來源主渠道——銀行信貸持續(xù)緊縮，房地產商資金鏈的問題再度成為關注的。

　　7月初，四大國有商業(yè)銀行齊聚北京某論壇問診房地產，為跌入冰點的房地產開了一場閉門研討會。

　　這次論壇，工、農、中、建四大銀行北京市分行的相關負責人全部出席，對房地產貸款的形勢和執(zhí)行細則做出了分析和解釋。

　　而包括萬科、保利、遠洋、中糧、華遠、富力等約30家房企的副總經理、銷售總監(jiān)、財務總監(jiān)也紛紛出席該會議。

　　“閉門的目的是避免說空話，也避免被媒體誤讀而引起市場波動。”會議廳傳出這樣的聲音。

　　3個小時的會議結束后，本報記者通過渠道獲得了會議紀要。在這份約17000字的記錄里可以看到這樣的字眼：降價、融資環(huán)境不理想、期待政策明朗。

資金鏈持續(xù)承壓

　　當日下午3點，工行代表以一句“房企資金鏈的確出現緊張，但并不別嚴重”拋磚引玉。其依據是一份工行內部的報告：今年前5個月，房企資金還款狀況比較良好，比2009年北京房地產企業(yè)到位資金同比大幅度增加。

　　“信托、基金等融資渠道彌補了銀行貸款的空缺，才使得房企的資金壓力暫時沒有那么大。”工行代表說。

　　但讓與會人員一致擔心的是：萎靡的銷售狀態(tài)會持續(xù)多長？工行代表明確表示，“整個市場購買需求處于一個低點，如果調控持續(xù)時間太長，對整個房地產行業(yè)甚至是對其他行業(yè)的負面影響都會比較大。”

　　工行代表認為：如果調控持續(xù)很長的時間，企業(yè)資金鏈肯定會處于越來越難的環(huán)境，降價是好的出路。建行代表也表示：前期房價上漲過快地區(qū)調整的意愿為強烈，但幅度多大還有待市場的檢驗。

　　事實上，房價松動的跡象已經較為明顯。來自國家統計局的數據顯示，6月份70個大中城市房價漲幅繼續(xù)回落，房價環(huán)比在經過連續(xù)15個月上漲后，次出現環(huán)比下降0.1%，較5月份回落0.3個百分點。

　　一位與會的開發(fā)商也表明了態(tài)度，“大型開發(fā)商強調企業(yè)發(fā)展的持續(xù)性，企業(yè)并沒有覺得此輪調控是打壓，而是一輪行業(yè)洗牌，是一次企業(yè)技術性的調整和比拼。”

融資困難加劇

　　巧合的是，在該會議召開的前，停止銀信合作的消息被公布，而這更是引發(fā)了與會人員的重視和討論。

　　光大銀行代表表示：房地產與銀行合作的又一通道被暫時關閉，銀行和企業(yè)都會受到較大影響。

　　事實上，停止銀信合作是收緊信貸規(guī)模組合拳的延續(xù)。監(jiān)管部門對整個信貸規(guī)模的管理從未懈怠。

　　而會上傳出來的聲音卻是：“在嚴格控制信貸規(guī)模的大背景下，今年上半年四大國有商業(yè)銀行貸款依然增加，農行增加貸款的速度比較快，中行也較為密集。”

　　工行代表坦言：為了監(jiān)控政策落實情況，各種內外部門的檢查非常頻繁，未來的放貸會更謹慎、更嚴格。

　　農業(yè)銀行代表也承認，今年農行上半年的房地產信貸人增速是歷年高的，但下半年的信貸趨勢會限制一些品種的發(fā)行，資信情況較弱的企業(yè)下半年不一定保證能得到貸款。

　　然而，雖然銀行收緊貸款的態(tài)度和立場再次明確，但開發(fā)商對資金的嗷嗷待哺聲卻越來越響亮。

　　一位與會的開發(fā)商表示，“股市融資閘門緊閉和銀行的關聯緊密，是防止用股市的資金償還銀行貸款和追加投資。”

　　針對會議上開發(fā)商關于未來放貸條件的提問，農行代表也表明了放貸的標準：手續(xù)合規(guī)合法，有項目有市場需求，能配合銀行做資金監(jiān)管。光大銀行也已采取了地產“四準入”的名單制度。

　　工商銀行代表表示，“今年上半年貸款兌現比預期的要好，因為今年前5個月，78%都是去年已經在建或者續(xù)建的項目。但如果刨除了土地購置行為，開發(fā)商的投資則是下降的，預計未來也不會太樂觀。”

　　而萬科作為企業(yè)的發(fā)言代表也拋出了應對措施：目前的工作重點是做好銷售和物業(yè)管理。

期待政策明朗

　　盡管遭遇嚴厲的調控政策，但房地產投資依然保持“高位不落”。

　　4~6月全國房屋新開工面積仍達到4.82億平方米，開發(fā)投資達到13153億元，總額大大超過前3個月。業(yè)內關于“房地產投資將大幅跌落”的擔心，并未成為現實。

　　與此同時，開發(fā)貸和個貸則明顯收緊。上半年，房地產企業(yè)國內貸款同比增幅回落，從年初的46.1%回落至上半年的34.5%；個貸方面，前4個月的逐月累計增幅均在以上，但至6月已降至60.4%。

　　工行代表認為，目前可喜的是市場對于未來有了一個不甚悲觀的預期，企業(yè)投資行為并沒有減少，但調控政策的模糊化，正使投資方對這種預期產生懷疑，進而有可能降低投資水平。

　　雖然針對坊間有關“房地產市場調控有關政策可能取消”、“三套房貸放開”、“國資委授意央企拿地”等房地產市場熱點問題，住建部、銀監(jiān)會、國資委7月12日分別做出了“房地產調控政策沒有任何變化”的回應，但有關調控政策轉向的預期依然在發(fā)酵。

　　一位與會的央行研究員認為：“建立一個真正公平、公正、良性循環(huán)的房地產市場，這才是調控的目標。”