全國(guó)房?jī)r(jià)剛剛開(kāi)始松動(dòng),房租卻逆勢(shì)上漲,真是“按下葫蘆浮起瓢”。近兩個(gè)月來(lái),北京、上海、深圳、廣州等地的房屋租賃價(jià)格平均漲幅都超過(guò)10%,其中部分房源價(jià)格漲幅甚至同比超過(guò)20%。租房住的人,大部分都是中低收入群體,所以房租上漲,對(duì)民生的影響更甚于房?jī)r(jià)上漲。
筆者認(rèn)為房租上漲主要原因有四個(gè):一是,4月中旬以來(lái),以“國(guó)十條”效果立竿見(jiàn)影,全國(guó)商品住宅成交量明顯下跌,一線城市和部分二線城市更是出現(xiàn)了大幅調(diào)整。政策主要打壓的是投資投機(jī)性需求,但引發(fā)自住需求觀望情緒濃重。其結(jié)果是,部分打算買(mǎi)房的次置業(yè)者,以及賣了舊房還沒(méi)購(gòu)新房的置換型購(gòu)房者,被迫暫且租房住。
二是,在大城市中,每年5-7月份都會(huì)出現(xiàn)一波住房租賃潮。需求者包括大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)暑期短期務(wù)工者、參加讀研等各種培訓(xùn)班的人等。這些需求屬于增量需求,剛性很強(qiáng),不管租金高低,必須租到房子住。另外還有一個(gè)因素,這類群體需求的多是中小戶型、中低租金的房源,甚至傾向于價(jià)格低廉的群租房,而這類房源比較,更易于漲價(jià),如果一旦被“二手房東”操縱,則見(jiàn)風(fēng)漲。
三是,部分房產(chǎn)中介操縱市場(chǎng),哄抬租金。相對(duì)于二手房銷售市場(chǎng),二手房租賃市場(chǎng)非常不規(guī)范,由于交易雙方都不進(jìn)行租賃合同備案,政府根本無(wú)法進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管,好在近些年來(lái)房租比較穩(wěn)定,炒房租的現(xiàn)象比較少見(jiàn)。近期住宅銷售市場(chǎng)非常低迷,中介行業(yè)面臨新一輪的生存危機(jī),于是部分中介店利用短期內(nèi)租賃需求旺盛的時(shí)機(jī),不惜鋌而走險(xiǎn),把住房租賃權(quán)當(dāng)作房子炒作,低價(jià)從房東手中承租,高價(jià)轉(zhuǎn)租給房客。
四是,前段時(shí)間,市場(chǎng)頻傳少數(shù)城市要開(kāi)征房產(chǎn)稅,部分房東擔(dān)心持有住房的成本增加,于是提高房租以求保障收益,引起市場(chǎng)跟風(fēng)。而一旦形成漲價(jià)風(fēng)潮,則即使終房產(chǎn)稅暫時(shí)不出臺(tái),也會(huì)成為房東提租的一個(gè)借口。
近段時(shí)間房租大漲注定是暫時(shí)現(xiàn)象。市場(chǎng)投機(jī)炒作確實(shí)能推高價(jià)格,但從根本上講,商品價(jià)格變化終取決于供求關(guān)系。近十年來(lái),我國(guó)住房租金上漲顯著慢于房?jī)r(jià),從供應(yīng)上分析,住房租賃需求不夠旺盛、持續(xù)性不強(qiáng)。歐洲國(guó)家住房私有率平均有50%左右,租房住的觀念深入人心,而國(guó)人卻普遍“重購(gòu)輕租”,絕大部分人都將租房作為買(mǎi)房的過(guò)渡,再加上長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)住房租賃市場(chǎng)比較混亂,租客權(quán)益得不到保障,人們不愿意長(zhǎng)期租房。
從供應(yīng)上看,大城市中的租賃性住房供應(yīng)總體充足。近幾年住房銷售市場(chǎng)中的投資投機(jī)客甚眾,多數(shù)都用于出租,少數(shù)暫時(shí)空置;部分改善型家庭購(gòu)買(mǎi)二套房后,往往也將套房用于出租。問(wèn)題在于供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡,中低租金的中小戶型供應(yīng)不足,近些年新建商品住宅戶型偏大,而小戶型比較集中的房改房小區(qū)、城中村由于舊區(qū)改造和市政建設(shè)拆遷而越來(lái)越少。所以,近年來(lái)在一些大城市中,群租房吃香。
國(guó)家已經(jīng)注意到了這一問(wèn)題,前段時(shí)間七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》,主要是通過(guò)政府、單位、機(jī)構(gòu)等有組織的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中小戶型或宿舍型的租賃住房,以緩解青年職工、引進(jìn)人才和來(lái)滬務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難。當(dāng)前各地正在緊鑼密鼓的推進(jìn)公共租賃住房制度建設(shè),少數(shù)城市如重慶,已決定將公共租賃住房作為住房保障中的主導(dǎo)產(chǎn)品加以發(fā)展,至2012年,重慶市將新建3000萬(wàn)平米的公共租賃住房,這一大手筆驚罕全國(guó)。
此外,國(guó)家和部分城市還將制定規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策和法規(guī)。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)尚處于初級(jí)發(fā)展階段,處于放任狀態(tài),自發(fā)的、分散的、無(wú)序流動(dòng)的狀態(tài),尤其是市場(chǎng)供求不均衡、交易秩序不夠規(guī)范、行業(yè)法制和政策不完善、租金收益率偏低。比如2009年底數(shù)據(jù)顯示,上海市房改后的舊公房年租金收益率有3.5%,而次新房有1.8%,遠(yuǎn)落后于國(guó)外5%~8%的收益率。
房租大幅上漲不具有可持續(xù)性,下半年會(huì)重歸風(fēng)平浪靜。