房價“拐點”觀察：成交回升 房價或入下行通道

     近日，央行公布了央行分支行行長座談會內(nèi)容。在房貸方面，央行強調(diào)，下半年要繼續(xù)落實好適度寬松的貨幣政策，同時嚴格執(zhí)行差別房貸政策，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

    “樓市新政”出臺已過百日，在經(jīng)歷了數(shù)個月的成交量低迷后，近期全國大部分城市的樓盤成交數(shù)據(jù)都開始“活躍”起來，別是上周北京、上海等多個一線城市樓市出現(xiàn)了成交量回升的現(xiàn)象。人們不禁要問，此輪成交量回升的背后究竟有哪些原因？是否意味著房價迎來下行“拐點”？

    樓市成交量普遍出現(xiàn)回暖

    根據(jù)中國指數(shù)研究院新統(tǒng)計，上周被監(jiān)測的35個城市中，大部分城市樓市成交面積環(huán)比上漲，其中哈爾濱漲幅大，環(huán)比上漲166.85%。在被監(jiān)測的10個重點城市中，北京漲幅大，達110.17%，深圳漲幅為20.31%，上海小幅上漲5.72%，廣州上漲幅度為13.05%。

    值得注意的是，整個7月北京樓市的成交量出現(xiàn)了比較明顯的上漲。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7月商品房期房住宅交易總量為4950套環(huán)，比6月上漲了16.7%，除去政策房的期房住宅達到了4035套，環(huán)比上漲了39.2%。而現(xiàn)房住宅776套環(huán)比也出現(xiàn)了7.8%的上漲，全市商品房住宅除去政策房總成交為4811套環(huán)比上漲了33%。

    上海方面，7月中下旬以來，自住需求推動部分二手房板塊成交回暖。據(jù)上海中原對旗下230多家分行的抽樣調(diào)查，7月份上半月二手房市場成交遲緩，相比6月份萎縮了近二成，然而自7月下旬起，僵局被打破。二手房門店帶看量出現(xiàn)了2至3成的上漲，掛牌量比6月份新增近10%，7月份下半月的成交量比上半月提高了近30%。

    而據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，7月份，廣州樓市成交量連續(xù)兩周環(huán)比上漲，其中在7月19日~25日期間，網(wǎng)簽995套，環(huán)比增加19.74%。而7月份，廣州新房成交4278套，環(huán)比6月份增加了7.76%，成交面積46.33萬平方米，環(huán)比上升5.82%。這是在連續(xù)三個月出現(xiàn)下跌后，廣州一手住宅成交出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象。

    “剛需”出手、開發(fā)商降價是主因

    業(yè)內(nèi)人士表示，近期房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)回暖的原因，一方面是因為部分比較著急的“剛性需求”買家開始入市，另一方面也有一些低價樓盤的入市及開發(fā)商一系列的促銷活動的因素。

    分析人士認為，近來成交有一定幅度上升，主要是有“剛性需求”的購房者經(jīng)過兩三個月觀望之后，部分人群開始入市了。地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志認為，4月樓市新政出臺后，投資和“剛需”同時出現(xiàn)萎縮，三個月后，部分比較著急的剛需買家開始被迫入市，刺激了成交量的回升。

    成交量回升的另一個主要原因，是隨著調(diào)控的日益深入，“扛”不住的樓盤日漸增多，一些逆市推盤的項目，紛紛使出五花八門的促銷手段。

    在眾多促銷手段中，低價開盤成為頗有效的一種。以北京為例，從7月中旬萬科長陽半島兩天854套房源售罄，到上保利茉莉395套房源一上午售完，部分低價入市的新盤都遭到瘋搶。

     業(yè)內(nèi)解讀：房價或步入下行通道

    開發(fā)商開始降價促銷，帶動樓市成交量上升，這一信號是否可以理解為房價下行“拐點”已經(jīng)到來？多名業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控政策在未來3到4個月內(nèi)預計不可能逆轉，未來房價可能步入振蕩下行的通道。

    中金公司分析師白宏偉表示，交易量目前尚不存在顯著、持續(xù)復蘇的基礎，未來一線城市房價仍將呈現(xiàn)振蕩下探的趨勢，在全國市場整體回暖之前，二三線城市房價也將延續(xù)波動態(tài)勢。

    經(jīng)濟學家馬光遠分析表示，在6月份的時候，整體的成交量是非常低的，到7月份出現(xiàn)小幅的反彈，這種量的反彈并沒有意味著價格已經(jīng)得到了市場普遍的承認，事實上大家對整體價格仍然是不滿意的。另外，未來的政策調(diào)控而言，馬光遠認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會發(fā)生大的松動，調(diào)控依舊會繼續(xù)，起碼在今年之內(nèi)整個房地產(chǎn)政策本身的調(diào)控力度有加碼的可能，沒有放松的可能。

    住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究副主任秦虹表示，今年新政出臺之前，在一些大城市、一線城市預計在今年上半年開盤的樓盤，相當大一部分在政策出臺之后開始延遲推盤，把這些盤推遲到下半年。這也說明今年下半年房地產(chǎn)市場，將不可避免地面臨一個集中供應釋放期，房價繼續(xù)上漲的動力不復存在。

    一名不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士甚至表示，隨著土地及商品房供應進一步加大，商品房價格有望明顯下調(diào)。預計下半年，新增供應將加速入市，在短期供大于求的情況下，住宅項目降幅可能在15%至20%。

    渣打銀行8月4日發(fā)布的新調(diào)研報告也支持了上述觀點。這份報告稱，該行在六個二、三線城市對30家房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)研的結果顯示，開發(fā)商預計二、三線城市的住宅價格還將繼續(xù)下跌。